Umbauten: Typische Streitfragen bei Sanierungen und Umbauten
Dr. iur. Matthias Streiff
Matthias Streiff ist Rechtsanwalt und führt die auf Immobilien- und Baurecht spezialisierte Kanzlei „Streiff Rechtsanwälte AG“ in Wetzikon (www.this-law.ch). Er ist seit 1993 in der Immobilienbranche operativ, forensisch und beratend tätig. Er publizierte z.B. zum Werk- und Maklervertrag, dem Bauhandwerkerpfandrecht, zum Stockwerkeigentum oder den Grundstückgewinnsteuern. Er ist Herausgeber des WEKA BauRechtPraxis Online Portals sowie Dozent bei Fachhochschulen/privaten Lehrinstituten.
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Gesetzliche und vertragliche Grundlagen
Das Gesetz enthält keine besonderen Bestimmungen über Sanierungen oder Umbauten von Gebäuden. Vielmehr kommen die ordentlichen Bestimmungen über den Werkvertrag (Art. 363 ff. OR) oder den Auftrag (Art. 394 ff. OR) zur Anwendung.
Auch in den SIA-Normalien finden sich keine vorformulierten Vertragswerke, die sich ausschliesslich oder gezielt mit Sanierung und Umbauten befassen würden. Die für den Bauwerkvertrag übliche SIA- Norm 118 ist nicht spezifisch für den Umbau oder die Sanierung. Für die planenden und rechnenden Architekten und Ingenieure bieten die SIA-Ordnungen 102 und 103 ebenfalls ohne spezifischem Leistungsbild für Sanierungen und Umbauten, doch äussern sie sich zumindest zur Frage, wie die Leistungen des Architekten oder Bauingenieurs bei Umbauten und Sanierungen zu honorieren sind.
Ein Leistungsbild für Altbausanierung findet sich dagegen in der SIA-Norm 1051. Diese enthält eine Checkliste, die dem Projektierenden als ein Hilfsmittel für die Planung und Ausführung der Sanierung dienen soll. Sie ist kostenpflichtig bei der SIA (Zürich) zu beziehen.
Terminologie und Begriff
Sanierung
Saniert werden Problembereiche. Zur Sanierung zählt sowohl die Instandstellung als auch die Verbesserung eines Bauwerkes (Hoch- oder Tiefbau). Eine Sanierung geht über die Instandhaltung und Instandsetzung hinaus und kann erhebliche Eingriffe in die Bausubstanz umfassen (zum Beispiel den Abriss und Neubau ganzer Fassaden). Eine Sanierung impliziert meist eine Modernisierung und geht heute häufig mit einer energetischen Sanierung einher. Letztere bildet (heute modern) sogar oft das Hauptziel der Sanierung.
Renovation/Reparatur
Die Renovation zielt auf die gesamtheitliche Wiederherstellung des Sollzustandes des Bauwerkes. Die Reparatur dagegen besteht in der Beseitigung einzelner Defekte.
Restauration
Bei historischen Gebäuden wird heute nicht nur die technische Bestandessicherung verfolgt, sondern auch die Alterswerte, wie die Oberflächenbehandlung und die Spuren der Alterung, sollen erhalten bleiben. Restauration zielt auf ein Erhalten ab.
Die oben bezeichneten Differenzeirungen sollen nachfolgend in den Begriffen Sanierung und Umbau inkludiert werden.
Miete!
Umbau und Sanierung von vermieteten Objekten erfordern zusätzliche Abklärungen, Vorkehrungen und Vorgehensweisen. Zu beachten sind alle mietspezifischen Regelungen (vgl. dazu die Mietrechtskommentare). Die Überwälzung der Bauinvestitionen auf die Mietzinsen verlangt zum Beispiel vorausschauende Planung (Umfang der baulichen Massnahmen, Wertschöpfung, Marktmiete, Kündigung und Neuvermietung oder mathematische Überwälzung, Dauer etc.). Die baulichen Massnahmen sind mit der Mieterschaft zu koordinieren.
Vertragsgestaltung
Die Verträge, die über die Sanierung und die Renovation von Bauwerken abgeschlossen werden, sind "normale" Verträge des privaten Baurechts, welcher der Bauherr mit einem Unternehmer (und dem planenden Architekten und Ingenieur) abschliesst.
Oftmals werden sie als Sanierungs- oder Umbauverträge betitelt. Diese Verträge sind Werkverträge, wobei die Besonderheit darin liegt, dass sich die geschuldete Bauarbeit nicht auf die Neuerstellung, sondern auf die Instandstellung, Verbesserung, Reparatur (etc.) oder Veränderung eines Bauwerkes richtet. Das aber ändert nichts daran, dass er den Bestimmungen der Art. 363 ff. OR über den Werkvertrag untersteht. Das ist herrschende Lehre und bestätigte bundesgerichtliche Praxis.
Welchen Inhalt der konkrete Sanierungs- oder Umbauvertrag hat, bestimmt sich nach der konkreten Vereinbarung. Der betreffende Vertrag kann ein Einzel-, General- oder Totalunternehmervertrag sein.
Vorteilhaft ist es, wenn zumindest schriftliche Verträge abgeschlossen werden. Projektziel, Zeit, Kosten, Qualität mitsamt den Plangrundlagen sind Gegenstand derartiger Verträge. Unvollständige Verträge führen zu Streit. Klarheit soll man sich verschaffen, ob die SIA Norm 118, welche Bauarbeiten generell abhandelt, zwischen den Parteien gelten soll oder nicht.
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Typische Streitfragen bei Sanierungen und Umbauten
Bei Sanierungs- und Umbauarbeiten kann es wie bei allen Bauarbeiten zu Streitigkeiten kommen. Allerdings scheinen die nachfolgenden besonders häufig aufzutreten:
Vergütung
Werden Sanierungsarbeiten pauschal vergütet, so entfacht sehr häufig ein Streit über den Umfang der Pauschalabrede. Der Unternehmer beansprucht für eine bestimmte Einzelleistung eine zusätzliche Vergütung, während der Bauherr behauptet, dass diese Leistung im vereinbarten Pauschalpreis inbegriffen sei.
Beachte:
Durch den Pauschalpreis "pauschaliert" ist nur die Vergütung, nicht die vom Unternehmer zu erbringende Gesamtleistung. Welche Leistungen mit dem vereinbarten Pauschalpreis abgegolten werden, bestimmt sich nach dem Inhalt der konkret getroffenen Vereinbarung (also durch Auslegung des Vertrages). Dass eine Arbeit "fix und fertig" oder "schlüsselfertig" bestellt wurde, schliesst nicht aus, dass Zusatzleistungen aufgrund einer Bestellungsänderung erbracht werden.
Die Beweislast, dass eine bestimmte Leistung nicht durch den Pauschalpreis abgegolten sei, trifft den Unternehmer. Zu seinen Gunsten spricht jedoch die Vermutung, dass der Pauschalpreis nur solche Leistungen erfasst, die nach Art und Umfang im Werkvertrag festgelegt oder zur mängelfreien Ausführung der pauschal abgegoltenen Arbeit erforderlich sind. Das Aufsetzen eines ausführlichen Werkvertrags samt detailliertem Leistungsverzeichnis – welches die pauschal zu leistenden Arbeiten auflistet – ist daher sehr zu empfehlen.
"Ausserordentlichen Umstände"
Ein weiterer Knackpunkt bei Sanierungsarbeiten sind häufig die sogenannten "ausserordentlichen Umstände". Diese geben dem Festpreisunternehmer (Art. 373 Abs. 1 OR) einen Anspruch auf angemessene Mehrvergütung, wenn sie ein offensichtlich krasses Missverhältnis zwischen der Gesamtleistung des Unternehmers und der Gesamtvergütung zur Folge haben (Art. 373 Abs. 2 OR und Art. 59 SIA-Norm 118). Dabei macht es keinen Unterschied, ob die betreffenden Umstände "nicht vorausgesehen werden konnten" oder" von den von beiden Beteiligten angenommenen Voraussetzungen ausgeschlossen waren". In beiden Fällen sind die Umstände "ausserordentlich".
Bei Sanierungen und Umbauten gibt es für die Parteien immer wieder Überraschungen. Beispielsweise erkennt man erst im Laufe der Bauarbeiten, in welchen Zustand die Bausubstanz tatsächlich ist. Hier stellt sich dann häufig die Frage, inwiefern ein "ausserordentlicher" Umstand vorliegt, bzw. inwiefern der Unternehmer schon bei Vertragsschluss mit diesem baulichen Zustand zu rechnen hatte. Dazu sind einerseits vorausschauende Vereinbarungen zu treffen und anderseits "Anzeigen" des Unternehmers zu formulieren, wenn derartige Umstände erkannt werden. Diese Anzeigen sind zeitnah und (ausser bei gefährlichen Umständen) vor Ausführung an den Bauherrn zu richten.
Trifft der Unternehmer (oder allenfalls der Bauherr oder seine Hilfspersonen) ausserordentliche Umstände an, welche zudem gefährlich sind, so trifft jede Partei die umgehende Abmahnungspflicht sowie die Pflicht, einen gefährlichen Zustand zu sichern. Oft werden Brüstungen angetroffen, die nicht hoch genug sind, ungesicherte Dachausgänge, oder elektrisch Anlagen, welche manipuliert oder defekt sind.
Entsorgungskosten
Alsdann ist vielfach Streit vorprogrammiert, wenn bei Aushub- und Abbruchmaterialien der Abtransport auf eine Deponie des Bauherren oder Unternehmers vereinbart ist und sich herausstellt, dass das Material kontaminiert ist. Das sind keine Altlasten, sondern Stoffe, welche gemäss "Stoffverordnung" gesondert zu entsorgen sind (baupolizeilich relevant). Infolgedessen müssen Abbruchmaterialen in Sonderdeponien entsorgt werden, was zu Zusatzkosten und zusätzlichen Vergüten führt. Die Mehrkosten begründen sich aus den "ausserordentlichen Umständen".
Beachte:
Nach Art. 116 Abs. 1 SIA-Norm 118 gilt, dass wenn die Ablagerung auf eine vom Bauherrn bestimmte Deponie vereinbart wurde, so bleibt das Material im Eigentum des Bauherrn. Mangels anderer Abrede schuldet der Unternehmer nur die schlichte Ablagerung auf den vereinbarten Platz. Jede Entsorgungsmassnahme (auch die Ablagerung auf einer nicht vereinbarten Sonderdeponie) stellt eine zusätzliche (oder veränderte) Leistung dar, die der Bauherr, der sie verlangt, nach den Regeln über die Bestellungsänderung (Art. 84 ff. SIA-Norm 118) vergüten muss.
Wurde die Ablagerung auf eine Deponie des Unternehmers vereinbart, so bestimmt Art. 121 SIA-Norm 118, dass das Eigentum am Material auf den Unternehmer übergeht. Diese Regel lässt dem Unternehmer die Wahl des Deponieplatzes und stellt es ihm sogar frei, das Material direkt ab Platz zu verkaufen. Werden nun besondere Entsorgungsmassnahmen erforderlich (wie bspw. die Ablagerung auf einer Sonderdeponie), so liegen je nach Ausschreibung / Bestellung besondere Umstände vor, welche zu Mehrkosten führen können.
Öffentliches Baurecht und Nachbarschaft
Gegenüber dem Staat ist der Bauherr verpflichtet, allenfalls vor Umbauten, Restaurationen oder Sanierungen (etc.) eine Baubewilligung einzuholen. Das ist im PBG und der jeweiligen BZO oder erst dem Grundbuch (bei Objekten des Heimatschutzes) geregelt.
Analog hat der Bauherr die Rechte (und Pflichten) der Nachbarschaft im Voraus zu prüfen. Zu beachten ist hier beispielsweise das Recht (nach Voranmeldung) auf Nachbars Grundstück zu treten, um Grenzmauern etc. zu sanieren (Tretrecht) oder ZGB 679 und 679a, wonach der Bauende dem Belasteten unter Umständen eine Entschädigung zu vergüten hat.
Bauen an und in bestehenden Gebäuden ist anspruchsvoll, für Bauherrn, Architekten, Ingenieure und Unternehmer.
Praxis
Urteil des Bundesgerichts 1C_396/2011 vom 28. 03. 2012
Urteil vom Zürcher Handelsgericht ZR 112/2013 S. 189, E.3 vom 29. 08. 2013
