Renovation: Vorüberlegungen bei Renovations-, An- und Umbauvorhaben
Elisabeth Fontana
Elisabeth Fontana ist Inhaberin und Geschäftsleiterin von VIO TREUHAND AG, Immobilien Dienstleistungen in Näfels GL. Sie ist eine StWE-Spezialistin mit langjähriger erwachsenenbildnerischer Erfahrung.
Die wichtigen Faktoren beim Instandsetzungsentscheid
Instandhalten oder Instandsetzen
Vorweg kurz die Begrifflichkeiten nach SIA erklärt; Instandhalten umfasst die Erhaltung der Gebrauchstauglichkeit durch einfache und regelmässige Massnahmen, kann reparieren und sanieren gleichgesetzt werden. Hingegen spricht man von Instandsetzen bei Erneuerung eines umfassenden Bauteils des Gebäudes, so dass ein neuer Lebenszyklus entsteht.
Durch eine qualifizierte regelmässige Instandhaltung und guter Baumaterial- und Erstellungsqualität verzögert sich eine Instandsetzung massiv. In der Praxis zeigt sich aber auch, dass umfangreiche bauliche Massnahmen sowohl Instandsetzungs- als auch Instandhaltungsarbeiten beinhalten.
Zeitpunkt
Sind die Gebäudebauteile veraltet, so richtet sich der Zeitpunkt einer allfälligen Instandsetzung nicht ausschliesslich nach der Notwendigkeit zur Erhaltung der Bausubstanz, sondern auch nach den in Erscheinung tretenden Bedürfnissen nach Wertvermehrung, Umnutzung, Erweiterung oder Vergrösserung der vorliegenden Baute. Der richtige Zeitpunkt ist schwierig zu bestimmen. Für den Einzelfall gibt es keine verbindlichen Aussagen. Mehrheitlich liegen jedoch Schäden am Gebäude vor, die den Zeitpunkt vorgeben.
Lebensdauer von Gebäudeteilen
Der Entwertungsprozess eines Bauwerkes läuft stetig voran, er verläuft aber bei unterschiedlichen Gebäudeteilen unterschiedlich schnell. Während der Rohbau über hundert Jahre dauern kann, sind Teile der Haustechnik oder des Innenausbaus schon nach weniger als zehn Jahren ersatzbedürftig. Ständig kommen neue und verbesserte Produkte auf den Markt. Anlagen und Apparate, Ausbauten und Einrichtungen laufen Gefahr, durch technische Neuerungen und neues Design in ihren Eigenschaften überholt zu werden.
Attraktivitätsverlust und Marktsituation
Diese Faktoren führen nicht nur zu einer technischen Entwertung, sondern zu einem Verlust an Attraktivität. Gerade in Wohnliegenschaften zeigt sich dies durch erschwerte Wiedervermietbarkeit von freiwerdenden Wohnungen zu denselben Konditionen. Noch schwieriger kann sich die Vermietung in kundenorientierten Bereichen wie Läden, Restaurants, Hotels und dergleichen gestalten. Diese Situation zwingt einen entweder tiefere Mietzins in Kauf zu nehmen oder bauliche Massnahmen umzusetzen, um sich der Marktsituation zu stellen.
Mietrecht
Vermietete Liegenschaften mit Wohn- und/oder Gewerbenutzung werfen bei grösseren baulichen Vorhaben Fragen nach Überwälzbarkeit auf den Mietzins, Mietzinsreduktion infolge Bauimmissionen und Leerkündigungen auf. Auf bestehende Mietverhältnisse lässt sich meist nicht der gesamte Umfang von Instandsetzungen überwälzen. Zudem lassen umfangreiche baulichen Massnahmen eine Nutzung der Objekte nicht oder nur erschwert zu. Somit ist eine Leerkündigung der Liegenschaft zu prüfen. Nicht zu unterschätzen sind dabei mietrechtliche Faktoren, die eine Instandsetzung massiv hinauszögern können. Eine Leerkündigung infolge baulicher Massnahmen ist erst nach Vorliegen eines bewilligten Projekts zu empfehlen. Ansonsten besteht die Gefahr, dass eine Erstreckung von Mietverhältnissen erwirkt wird.
Herausforderung
Modernisieren und Instandsetzen ist deshalb eine Aufgabe und eine ständige Herausforderung für jeden Liegenschaftseigentümer, für Verwalter und Treuhänder, die laufend wahrzunehmen ist. Ausschliesslich bewirtschaftete Liegenschaften bringen über lange Jahre die erwarteten Erträge.
Instandsetzungskonzept
Grundlage eines Instandsetzungsvorhaben muss ein ausgereiftes Konzept sein. Die einzelnen Schritte einer Instandsetzung müssen im Rahmen einer ganzheitlichen Betrachtung stehen. Bauherr und Planer müssen sich bewusst sein, was mit einer Liegenschaft kurzfristig, mittelfristig und langfristig beabsichtigt wird. Ad-hoc-Entscheide in Schadenfällen und Sanierungen von Einzelteilen sind nur dann sinnvoll, wenn sie im Rahmen eines gesamten Konzeptes eingebunden sind.
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