Bebauungsplan: Residenzpflicht
Michel Jutzeler
Michel Jutzeler, MLaw, Advokat bei Lenz Caemmerer in Basel mit Tätigkeitsschwerpunkten Handels- und Gesellschaftsrecht, Kartellrecht, allgemeines Verwaltungsrecht sowie Bau- und Immobilienrecht.
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Residenzpflicht im Bebauungsplan
Mit Beschluss des Grossen Rates des Kantons Basel-Stadt vom 13. Februar 2019 wurde der Bebauungsplan Nr. 14 155 für verbindlich erklärt. Der Bebauungsplan enthielt in Ziff. II.2. lit. b folgende Bestimmung: «Wird das Areal ganz oder teilweise einem Dritten übertragen oder Stockwerkeigentum begründet, so ist für die dortige Bewohnerschaft eine Residenzpflicht vorzusehen.»
Gegen diesen Planungsbeschluss des Grossen Rats erhob A Rekurs ans Appellationsgericht als Verwaltungsgericht und rügte u.a. eine Verletzung der Eigentumsgarantie nach Art. 26 der Bundesverfassung (BV, SR 101) sowie Wirtschaftsfreiheit nach Art. 27 BV.
Das Appellationsgericht stellte zunächst fest, dass diese Bestimmung einen Eingriff in die Eigentumsgarantie bewirkt (nicht aber in die Wirtschaftsfreiheit), und prüfte sodann, ob die Voraussetzungen für die Einschränkung von Grundrechten nach Art. 36 BV erfüllt sind, d.h. ob eine genügende gesetzliche Grundlage besteht, ein öffentliches Interesse vorliegt und der Eingriff verhältnismässig ist. Weil weder das Bau- und Planungsgesetz BS (BPG, SG 730.100) noch der Zonenplan der Stadt Basel eine explizite Grundlage für die Anordnung einer Residenzpflicht auf bestimmten Arealen der Bauzonen enthalten, prüfte das Appellationsgericht, ob der Bebauungsplan selbst eine genügende gesetzliche Grundlage i.S.v. Art. 36 Abs. 1 BV darstellt. Obwohl das Verfahren zum Erlass des Bebauungsplans in casu dem kantonalen Gesetzgebungsverfahren entsprach und insbesondere dem Referendum unterstand, wurde diese Frage verneint, weil dem Bebauungsplan der generell-abstrakte Charakter fehlt. Mit dem Bebauungsplan wird die Residenzpflicht nur in einem Einzelfall für eine einzige Parzelle eingeführt, ohne dass sich der Gesetzgeber für eine generelle Einführung dieses Instruments im Kanton Basel-Stadt ausgesprochen hat. Es fehlt mithin am Erfordernis der Allgemeinheit der Regelung.
Auch auf den in Art. 3 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die Zweitwohnungen (ZWG, SR 702) statuierten Vorbehalt kantonaler Massnahmen lässt sich die Einführung einer Residenzpflicht – mangels hinreichender Bestimmtheit dieser Norm – nicht stützen.
In der Folge hob das Appellationgericht den Beschluss des Grossen Rates vom 13. Februar 2019 auf. In einem obiter dictum äusserte sich das Gericht noch zu den übrigen Voraussetzungen von Art. 36 BV und stellte fest, dass sich die Einführung einer Residenzpflicht zur Förderung des Erwerbs von Wohneigentum und aus sozialpolitischen Zwecken «generell auf ein öffentliches Interesse» stützen könne (E. 6.4). Auch sei die Einführung einer Residenzpflicht bei entsprechender Ausgestaltung als verhältnismässig, d.h. geeignet, erforderlich und zumutbar, zu qualifizieren.
