Bauleitung: Der Vertrag zur Tätigkeit
Dr. iur. Matthias Streiff
Matthias Streiff ist Rechtsanwalt und führt die auf Immobilien- und Baurecht spezialisierte Kanzlei „Streiff Rechtsanwälte AG“ in Wetzikon (www.this-law.ch). Er ist seit 1993 in der Immobilienbranche operativ, forensisch und beratend tätig. Er publizierte z.B. zum Werk- und Maklervertrag, dem Bauhandwerkerpfandrecht, zum Stockwerkeigentum oder den Grundstückgewinnsteuern. Er ist Herausgeber des WEKA BauRechtPraxis Online Portals sowie Dozent bei Fachhochschulen/privaten Lehrinstituten.
Terminologie und Begriff
Bauleitung
Unter Bauleitung versteht man im allgemeinen Sprachgebrauch den Kreis von Personen, die mit der Leitung der Ausführung einer Baute beauftragt sind. Wer mit dieser Aufgabe betraut wird, muss die Handwerker und Unternehmer auf der Baustelle koordinieren, instruieren, konkret in die auszuführenden Arbeiten einweisen, überwachen und laufend kontrollieren, damit die Planungsvorgaben richtig umgesetzt werden. Er ist auch für die Umsetzung der Sicherheit auf der Baustelle mitverantwortlich. Welche Tätigkeiten dies alles konkret umfasst, lässt sich aber aus dem allgemeinen Sprachgebrauch aber eben nicht ableiten, weshalb die Vertragsspezifikation wichtig ist.
Fachbauleitung
Als Fachbauleitung bezeichnet man die technische Bauleitung durch die Ingenieure und Spezialisten auf der Baustelle.
Parteien
Die Bauleitung wird grundsätzlich zu Gunsten des Bauherrn erbracht. So wird der Bauleitervertrag auch zwischen Bauherrn und Bauleiter abgeschlossen.
Sofern der Bauherr jedoch einen Generalunternehmer oder Totalunternehmer einschaltet, so wird dieser TU / GU selber die Bauleitung stellen. Dementsprechend wird ein Vertrag zur Bauleitung zwischen dem TU / GU und dem externen Bauleiter abgeschlossen. Oft hat der TU / GU auch "eigene"”, also angestellte Bauleiter. Diese Bauleiter wirken aufgrund eines Arbeitsvertrages mit ihrem Arbeitgeber, den TU / GU.
Auslegung des Vertrages zur Bauleitung
Einigen sich die Parteien des Vertrages zur Bauleitung lediglich darauf, dass die "Bauleitung" zu erbringen sei, ist durch Auslegung zu ermitteln, welche Aufgaben damit übertragen werden.
Der Bauleitungsvertrag wird grundsätzlich als Auftrag im Sinne von OR 394 ff. qualifiziert. Gemäss OR 396 ist der Umfang des Auftrages, sofern er nicht ausdrücklich bezeichnet worden ist, nach der Natur des zu besorgendes Geschäfts bestimmt. Daraus folgt, dass von der Bauleitung alle Leistungen zu erbringen, die nötig sind, um den Leistungserfolg (d.h. die plangemässe Erstellung des Bauwerks) zu erreichen. Im Zweifel muss die Bauleitung als fachkundige Partei selber definieren, was dazu nötig ist, d.h. sie muss ihren Auftrag pflichtgemäss interpretieren und gegebenenfalls mit dem Bauherrn Rücksprache nehmen.
In einem Streitfall entscheidet der Richter über den Inhalt des Vertrages. Dem Risiko der richterlichen Fremdbestimmung und der Auslegungsinterpretationen sich bekämpfender Anwälte kann dadurch begegnet werden, dass der Bauherr, mit seinem Planer - Architekt oder Ingenieur - den Inhalt der gewünschten und erforderlichen Bauleiter-Leistungen sorgfältig vereinbart. Die Parteien können entweder die Aufgaben bezüglich Bauleitung, die zu erfüllen sind, selber formulieren oder sie können sich an bestehenden Regelwerken wie den SIA-Ordnungen 102, 103 und 108 und der SIA Norm 118 orientieren. Eine bauleitungsspezifische SIA Norm gibt es nicht.
Qualifikation und Kernpflichten
Der Vertrag zur Bauleitung, mit welchem sich der Architekt/Ingenieur zur Bauleitung verpflichtet, fällt – wie eingangs erwähnt – in den Anwendungsbereich des einfachen Auftrags, OR 394 ff. (seit BGE 114 II 56 ständige Rechtsprechung). Die Tatsache, dass im Rahmen eines Gesamtvertrages sowohl Leistungen mit werkvertragsrechtlichem Charakter als auch Bauleitungsaufgaben zu erbringen sind, ändert an der Vertragsqualifikation nichts. Für diesen Fall sieht das Bundesgericht eine Spaltung der Rechtsfolgen vor. Demgemäss werden für jene Vertragsbestandteile, die zu den Aufgaben der Bauleitung gezählt werden, die auftragsrechtlichen Haftungsregeln und Kündigungs- oder Rügemodalitäten angewendet (z.B. OR 398) und auf die Aufgaben, welche werkvertraglicher Natur sind, findet Werkvertragsrecht Anwendung.
Die Qualifikation als Auftrag hat sodann zur Folge, dass für den Bauleiter die auftragsrechtlichen Pflichten gelten. Typischerweise sind dies die Sorgfaltspflicht, die Treuepflicht (Interessenwahrung für den Bauherrn), die Diskretions-und relative Geheimhaltungspflicht, eine Information- und Aufklärungspflicht (den Bauherrn über alle wesentlichen Vorgänge und Zusammenhänge aufzuklären), die Beratungspflicht und schliesslich eine Abmahnungspflicht bei unzweckmässigen oder unerfüllbaren Weisungen. Letzteres ist bauspezifisch interessant, denn Verstösse gegen die Sicherheit oder Verstösse gegen die anerkannten Regeln der Baukunde fallen auch darunter, weshalb der Bauleiter eine weitgehende Tätigkeit und Verantwortung hat.
Praxis
- BGE 114 II 56
- BGE 109 II 465
