Baugrund: Prüfung nach OR und nach SIA
Dr. iur. Matthias Streiff
Matthias Streiff ist Rechtsanwalt und führt die auf Immobilien- und Baurecht spezialisierte Kanzlei „Streiff Rechtsanwälte AG“ in Wetzikon (www.this-law.ch). Er ist seit 1993 in der Immobilienbranche operativ, forensisch und beratend tätig. Er publizierte z.B. zum Werk- und Maklervertrag, dem Bauhandwerkerpfandrecht, zum Stockwerkeigentum oder den Grundstückgewinnsteuern. Er ist Herausgeber des WEKA BauRechtPraxis Online Portals sowie Dozent bei Fachhochschulen/privaten Lehrinstituten.
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Prüfung Baugrund OR
Wann wird von mangelhaftem Baugrund gesprochen?
Der Baugrund kann nur dann mangelhaft sein, wenn er durch menschliche Tätigkeiten einen Mangel erlitten hat. Dabei ist insbesondere an einen Ölunfall oder eine Deponie, somit eine Altlast, zu denken. Nur in einem solchen Falle kann von einem Mangel gesprochen werden. Der naturbelassene Baugrund kann keinen Mangel aufweisen. Er kann aber gleichwohl Überraschungen bieten, nicht den Erwartungen entsprechen oder für den Bau ungenügend sein. Ein Teil der Literatur erachtet in natürlichen Erschwernissen des Baugrundes ebenfalls einen "Mangel" des zugewiesenen Baugrundes (Bühler, Zürcher Kommentar, N. 55 zu OR 365).
Wie muss der Unternehmer vorgehen, wenn er nach Vertragsabschluss auf schwierigen oder mangelhaften Baugrund stösst?
Sobald der Unternehmer während der Ausführung des Werkes auf eine Schwierigkeit bzw. einen Mangel beim Baugrund stösst, hat er dies dem Besteller ohne Verzug zu melden (OR 365 Abs. 3). Unterlässt der Unternehmer seine Anzeigepflicht und entstehen durch den mangelhaften Baugrund Mehrkosten, muss er diese selber tragen. Nachträgliche Mehrkostenforderungen können vom Unternehmer ohne unverzüglicher Anzeige nicht mehr geltend gemacht werden (BGE 116 II 315).
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