Architektenvertrag: Definition, Inhalt und Leistungsbeschrieb
Dr. iur. Matthias Streiff
Matthias Streiff ist Rechtsanwalt und führt die auf Immobilien- und Baurecht spezialisierte Kanzlei „Streiff Rechtsanwälte AG“ in Wetzikon (www.this-law.ch). Er ist seit 1993 in der Immobilienbranche operativ, forensisch und beratend tätig. Er publizierte z.B. zum Werk- und Maklervertrag, dem Bauhandwerkerpfandrecht, zum Stockwerkeigentum oder den Grundstückgewinnsteuern. Er ist Herausgeber des WEKA BauRechtPraxis Online Portals sowie Dozent bei Fachhochschulen/privaten Lehrinstituten.
Terminologie und Begriff
Zur Architektur zählt man alle Teilleistungen, welche in der SIA Ordnung 102 festgehalten sind. Dazu gehören insbesondere Studien, Kostenprognosen, Planerstellung und Bauleitung.
Die rechtliche Qualifikation von einem Architekturvertrag (Synonym: Architektenvertrag) ist seit geraumer Zeit umstritten, da er Elemente von verschiedenen Vertragsarten beinhaltet. In Frage kommen Werkvertragsrecht und Auftragsrecht. Der "Architektenvertrag" suggeriert, er sei mit einem Architekten abgeschlossen. Das ist nicht zwingend der Fall. Der Begriff "Architekt" ist nicht geschützt, weshalb jedermann, der Architekturleistungen erbringt, sich auch als Architekt bezeichnen darf. Die Zusätze "ETH", "HTL" oder "SIA" hingegen sind geschützt und dürfen nur von Berechtigten verwendet werden. Es wäre falsch anzunehmen, jeder Vertrag mit einem Architekten sei ein Architektenvertrag. Architekten schliessen auch Bauwerkverträge oder Totalunternehmerverträge ab. Der Architektenvertrag wird als solcher bezeichnet, wenn er Architekturleistungen zum Gegenstand hat; unabhängig der leistenden Personen.
Qualifikation einzelner Vertragsleistungen beim Architektenvertrag
Folgende Vertragsleistungen weisen grundsätzlich einen werkvertraglichen Charakter auf:
- Entgeltlicher Planungsvertrag
- Projektierungsarbeiten
- Erarbeitung eines Kostenvoranschlags
Die Ergebnisse sind (objektiv) messbar und können unter Umständen als Werk verstanden werden. Voraussetzung ist, dass ein Resultat (ein Ergebnis) bestellt wurde. Folgende Vertragsleistungen weisen grundsätzlich einen auftragsrechtlichen Charakter auf:
- Arbeitsvergebung
- Architekt als Bauleiter
Diese Leistungen werden als "Tätigkeiten" aufgefasst, bei denen Wertungen, Einschätzungen und persönliche Erfahrung wesentlich sind. Die Resultate werden nicht als "Werke" qualifiziert, weshalb grundsätzlich Auftragsrecht angewendet wird. In demselben Architektenvertrag werden je nach bestellter Leistung oder der zugrunde liegenden Fragestellung Werk- oder Auftragsrecht angewendet. Es ist möglich, dass der gesamte Vertrag der jederzeitigen Auflösung gemäss OR 404 untersteht, aber eine Frage der Haftung für einen Kostenvoranschlag dem Werkvertragsrecht folgt. Die Abgrenzungen zwischen Werk- und Auftragsrecht sind fliessend und werden von einem Gericht erst im Nachhinein festgestellt. Vertrag und tatsächliche Leistungen können divergieren. Ein Gerichtsverdikt kann nicht vorweggenommen werden. Deshalb besteht keine absolute Rechtssicherheit. Es besteht eine Tendenz, alle Leistungen, welche ein objektiv überprüfbares Resultat oder ein Ergebnis zum Gegenstand haben, eher als Werkvertrag zu betrachten und damit das Auftragsrecht auszuhebeln. Bei gemischten (Gesamt-) Verträgen kann das beidseitige jederzeitige Kündigungsrecht aus dem Auftragsrecht unter Umständen auch für die werkvertraglichen Teilleistungen gelten. Bei werkvertraglichen Leistungen sind Rügepflichten und ist das Verjährungsrecht anders als beim Auftragsrecht. Derartiges gilt es einzelfallweise präzise zu prüfen.
Vertragsinhalt
Die SIA-Ordnung 102 gibt einen sinnvollen Rahmen für einen Architektenvertrag:
- Vertragsparteien: Bauherr und Architekt
- Vertragsgrundlage (SIA-Ordnung 102) und subsidiär OR
- Vertragsunterlagen (Objekt, Wünsche und Ziele des Bauherrn)
- Arbeitsumfang (vgl. 5 Phasen bei SIA-Ordnung 102)
- Honorar des Architekten (SIA-Ordnung 102) und Nebenkosten
- Kompetenzen des Architekten (Vertretungsbefugnis)
- Fristen
- Ausserordentliche Beendigung des Vertrags
- Haftung und Versicherung
Ein Architektenvertrag kann auch ohne SIA-Grundlage abgeschlossen werden. Er folgt diesfalls alleine den Regelungen des abgeschlossenen Vertrages und des Obligationenrechts. Die SIA-Ordnung 102 erlangt nur Geltung, wenn dies vertraglich so vereinbart wurde (SIA-Ordnungen und -Normen stehen in der Qualität von AGB). Der Architektenvertrag ist gesetzlich an keine Form gebunden. Es besteht grundsätzlich Formfreiheit. Sinnvoll und empfehlenswert ist es, jeden Architektenvertrag schriftlich auszuformulieren.
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Leistungsbeschrieb
Die Leistungen eines Architekten gliedern sich bei systematischer Betrachtung in folgende Punkte (welche der SIA-Norm 102 entnommen sind). Ein Architektenvertrag zu einer einzelnen Phase (Sequenz) ist möglich. Am Anfang sollte ein Projekt-Ziel stehen, wie z.B.: Mieterausbau; Neubau Gewerbe; Sanierung Altbau usf.
Vorprojektphase
- Problemanalyse
- Studium von Lösungsmöglichkeiten
- Vorprojekt
- Grobschätzung der Kosten und Termine
Projektphase
- Bauprojekt
- Schätzung der Baukosten und Termine
- Baubewilligungsverfahren
- Detailstudien
- Kostenvoranschlag
Vorbereitungsphase der Ausführung
- Provisorische Ausführungspläne
- Ausschreibungen
- Analyse der Anträge, Vergebungsanträge
- Terminplan
Ausführungsphase
- Unternehmer- und Lieferantenverträge
- Definitive Ausführungspläne
- Gestalterische Leitung
- Bauleitung
Abschlussphase
- Schlussabrechnung
- Dokumentation über das Bauwerk
- Leitung der Garantiearbeiten
