Bauprojekte erfolgreich und rechtssicher planen und durchführen

Der Architekt erstellt Pläne und Berechnungen und er führt das Baujournal. Kann der Bauherr diese Dokumente und Akten herausverlangen? Wie ist damit zu verfahren und wer hat worauf Anspruch?

Im Rahmen der kantonalen Richtplanvorgaben und einiger bundesstaatlicher Grundsätze ist die Gemeinde frei, für ihr gesamtes Gemeindegebiet die zulässige Nutzung des Bodens in "Bau- und Zonenordnungen" festzulegen. Der Nutzungsplan regelt parzellenscharf und grundeigentümerverbindlich Art, Ort und Intensität der Bodennutzung.

Nachstehend geht es darum, anhand von vorliegenden Beispielen zu zeigen, welche Fehler im Rahmen von Gutachten immer wieder gemacht werden. Bei allen nachfolgend aufgeführten Fehlern handelt es sich um Gutachten, die in konkreten Schadensfällen erstellt wurden.

In diesem Beitrag wird die Gewährleistungspflicht des Verkäufers und Unternehmers bei Mängeln dargestellt. Art. 197 ff. Obligationenrecht (OR) regeln die Gewährleistung des Verkäufers wegen Mängel der Kaufsache. Die Gewährleistung des Herstellers eines Werks wird in Art. 367 ff. OR als Haftung für Mängel bezeichnet. Umgangssprachlich wird für die Gewährleistung regelmässig auch der Begriff der "Garantie" verwendet. Erfahren Sie in diesem Beitrag mehr zum Gewährleistungs-Begriff, zum Mangel, zu den Mängelrechten und den massgebenden Fristen.

Bei Bauwerkverträgen wird der so genannte "Einheitspreis" oft als Preis vereinbart. Dabei verpflichtet sich der Besteller zur Vergütung pro Leistungseinheit (Einheitspreis). Dieser Preis wird fixiert. Die Menge bleibt variabel. Ein Einheitspreis wird pro Einheit (Quadratmeter, Kilogramm, Kubikmeter, Stückanzahl etc.) einer bestimmten Leistung (Gartenzaun, Wasserrohr, Fenster etc.) festgelegt.

Der Besteller schliesst mit dem Unternehmer einen Werkvertrag über den Bau einer Liegenschaft ab. Während den Arbeiten wird erkannt, dass der Baugrund Schwierigkeiten für die Bauarbeiten aufweist, wodurch zusätzliche Kosten entstehen.

Mangel und Bauen – zwei Begriffe, die unweigerlich miteinander verknüpft sind, denn kaum ein Bauwerk wird ohne Mängel abgeliefert. Doch was ist ein Baumangel? Welche Ansprüche bestehen und was ist bei ihrer Geltendmachung zu beachten? Alles Fragen, deren Beantwortung nicht zuletzt davon abhängt, ob die Parteien die Anwendbarkeit der SIA-Norm 118 vertraglich vereinbart haben.

Bei einem Bauwerkvertrag mit Abrede zum Pauschalpreis übernimmt der Unternehmer die gesamte Ausführung eines Werkes zu einem im Voraus bestimmten, eben „pauschalen” Preis. Somit steht das herzustellende Werk einer fixierten Geldsumme gegenüber. Man spricht auch von Festpreis.

Die Bauabrechnung nach Fertigstellung einer Liegenschaft fällt deutlich höher aus als der Kostenvoranschlag des Architekten. Die erhöhten Kosten sind nicht auf Änderungswünsche des Bauherrn, sondern auf Fehlplanungen des Architekten zurückzuführen.

Der Besteller erkennt, dass der Unternehmer die Werkerstellung nur mangelhaft ausführt oder ausführen wird. Er ist nicht bereit, dies zu dulden. Er will, dass ein Dritter das Werk auf Kosten des Unternehmers fertigstellt.

Die Eigentümer von Grundstücken unterstehen der Haftpflicht aus Grundeigentum nach Art. 679 ZGB, der Werkhaftung nach Art. 58 OR sowie der Haftpflicht nach Art. 41 OR aus unerlaubter Handlung.

Mit der Anzeige und den Abmahnungen teilt ein Vertragspartner der Gegenpartei mit, eine erhaltene Weisung resp. andere Umstände könnten dazu führen, dass das zu erstellende Werk mangelhaft werde oder sich andere Probleme ergeben könnten. So kann er sich der Haftung für die abgemahnten Verhältnisse entziehen. Information und Merkblatt finden Sie hier.

Ein Hochbau wird normalerweise von einem Architekten als Gesamtprojektleiter geleitet. Die Kenntnisse eines Architekten sind aber nicht so allumfassend, dass er sämtliche Arbeiten betreuen kann, ohne dass er einen Ingenieur oder andere Spezialisten für seine Arbeiten beiziehen muss.

Durch Verjährung geht ein Anspruch nicht unter, die Durchsetzbarkeit dieses Anspruches gegen den Willen des Schuldners endet jedoch. Auch Ansprüche aus Mängelrechten bei Bauwerken unterliegen der Verjährung.

Als die Bau-, Planungs- und Umweltdirektoren-Konferenz (BPUK) die Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) verabschiedete, verfolgte sie im Wesentlichen drei Ziele: die Vereinheitlichung der Baubegriffe und Messweisen, Kosteneinsparungen in der Bauwirtschaft sowie eine Vereinfachung in der Anwendung der Baubegriffe. Das «massgebende Terrain» wird dabei zum Dreh- und Angelpunkt der neuen Messweisen.

Vergütungsstreitigkeiten auf dem Bau betreffen nicht nur Werklohnforderungen von Unternehmern. Vermehrt müssen sich Anwälte und Gerichte mit Vergütungsstreitigkeiten zwischen Architekten und Bauherrschaften auseinandersetzen.

Ein Bauwerk wurde erstellt, vollendet, abgeliefert und vom Besteller in Gebrauch genommen. Es zeigen sich Mängel, welche der Besteller nicht hinnehmen will.

Bauarbeiten bringen Lärm, Erschütterungen und allenfalls sogar Rauch, Russ und andere lästige Dünste. Auf der einen Seite entsteht baulicher Mehrwert und auf der nachbarschaftlichen Parzelle eine Beeinträchtigung. Zum Ausgleich baulicher Immissionen bietet das Gesetz bestimmte Behelfe, auf Unterlassung oder Schadenersatz.

Architekten sind oft die Schlüsselfiguren für ein Bauvorhaben: Sie planen den Bau, berechnen dessen mutmassliche Kosten, holen Offerten ein und übernehmen zudem oft die Bauleitung. Sie sind nicht nur für den reibungslosen Bauablauf und die Koordination der Arbeiten verantwortlich, sondern müssen oft auch für Fehler in der Bauausführung einstehen.

Die Erstellung von Ausschreibungsunterlagen sowie die Auswertung von Angeboten stellt für Vergabestellen immer wieder eine Herausforderung dar. Mit den vorliegenden Hinweisen aus der Praxis werden auswahlsweise verschiedene Problemstellungen im Bezug auf öffentliche Ausschreibungen aufgegriffen – mit dem Ziel, Vergabestellen und Anbieter gleichermassen für mögliche Stolperfallen im Vergabewesen zu sensibilisieren.

Das Verjährungsrecht belastet die Durchsetzbarkeit einer Forderung. Die Verjährung dauert je nach Anspruch unterschiedlich lange. Diese Dauer kann stillstehen oder unterbrochen werden, was zu Verlängerungen der Verjährung führt. Mit der Erklärung des Schuldners kann auf die «Verjährung» zudem verzichtet werden. Was darunter zu verstehen ist, ist Gegenstand dieses Beitrags zum Thema Verjährungsrecht.

Als Bauherr oder als Planer / Unternehmer im Baugewerbe ist es immer möglich, dass man sich mit einem Schaden konfrontiert sieht. Gerade im Baugewerbe gibt es aber ein schier unüberblickbares Angebot an verschiedenen Bauversicherungen, die völlig unterschiedliche Schäden abdecken.

Erstellt der Unternehmer die Schlussabrechnung nicht rechtzeitig und nicht innert Nachfrist, so kann die Bauleitung die Abrechnung auf Kosten des Unternehmers erstellen.

Bauen ist Vertrauenssache. Meist bewegt der Bauherr sich auf ungewohntem Terrain und fühlt sich unsicher. Wer wäre besser geeignet, dem hilfesuchenden Bauenden beizustehen als ein Architekt? Kann man sich getrost zurücklehnen, sobald ein vertrauenswürdiger Architekt gefunden wurde? Was jedoch, wenn der Bau plötzlich Planungsmängel aufweist oder die Schlussrechnung doppelt so hoch ausfällt wie die Kostenschätzung?

Die Rügefrist handelt von der Zeit, während der eine "Rüge" über einen Mangel formell zu erheben ist. Mit Fristablauf endet das Rügerecht. Später vorgebrachte Rügen sind ‹verspätet› - die Mängelrechte allenfalls verwirkt. Es ist deshalb wichtig, sich an die Rügefristen zu halten.

Wer auf der Baustelle den Bau leitet, die Handwerker koordiniert und die Architekturpläne umsetzt sowie Kosten und Zeit im Griff hat, ist der Bauleiter oder die Bauleiterin.

Gegenstand des Werkvertrages ist die Herstellung eines Werkes durch den Unternehmer. Insofern sind die Herstellung- und Ablieferungspflicht zentral. Geschuldet ist ein mängelfreies Werk, woraus die Erfolgspflicht und Haftung für Mängel abgeleitet werden. Nicht Ohne, diese Werkherstellung!

Der Alleineigentümer eines Wohn- und Geschäftshauses in der Landwirtschaftszone, überlagert mit der Juraschutzzone, stellte ein Umnutzungs- und Erweiterungsgesuch ausserhalb der Bauzone bei der Baubehörde. Der Gewerbeteil (ehemalige Giesserei) sollte in eine Werkstatt für Wartungs-, Reparatur- und Sattlerarbeiten an Oldtimern umgewandelt werden. Zudem sollte ein offener Autounterstand mit einer Fläche von knapp 32 m2 und einem begrünten Flachdach angebaut werden. Dieser Unterstand wäre für das geschützte Abstellen der Oldtimer notwendig. Die Werkstatt böte dafür nicht genügend Platz. Für das Vorhaben wurde eine Ausnahmebewilligung nach Art. 37a RPG (Raumplanungsgesetz, SR 700), eventuell nach Art. 24c RPG beantragt.

Verdichtetes Bauen ist sowohl in aller Munde als auch eine Vorgabe des Raumplanungsgesetzes des Bundes. Je grösser die Gebäude und je kleiner die zu beachtenden Abstände werden, desto mehr steigt das Risiko von langwierigen Rechtsmittelverfahren.

Untersteht der Architekten-/Ingenieurvertrag dem Auftragsrecht, sieht Art. 394 Abs. 3 OR eine Vergütung vor, wenn sie verabredet oder üblich ist. Wenn Leistungen nur gegen Entgelt zu erwarten waren, ist von einer stillschweigenden Vergütungsabrede auszugehen. Eine vereinbarte Entgeltlichkeit der Architektenleistung ist nach den Umständen immer schon dann zu vermuten, wenn diese im Rahmen der Berufsausübung erbracht wurde. Problematisch ist in der Praxis - mangels ausdrücklicher Honorarabrede - der Übergang von unentgeltlichen Akquisitionsbemühungen zum entgeltlichen Vorprojekt.

Ersatzneubau Untere Winterthurerstrasse (120 Wohnungen), Ersatzneubau Brunaupark (500 Wohnungen) oder Neubau Im Bürgli (134 Wohnungen), dies sind einige prominente Beispiele zur strikteren Praxis der Gerichte in Bezug auf die Bewilligungsfähigkeit von Bauprojekten mit Blick auf die Einhaltung der Lärmschutzvorschriften. Die Bauherrschaften befinden sich seit längerer Zeit in Rechtsstreitigkeiten und die Projekte müssen schlussendlich wohl nochmals überarbeitet werden. Dies alles kostet Zeit, Geld und Nerven. Was ist geschehen und wie wirkt sich dies auf zukünftige Projekte aus, diese Fragen beleuchtet der nachfolgende Artikel.

Gegenstand dieses Entscheids ist eine Beschwerde gegen die erteilte Baubewilligung der Baukommission der Gemeinde Malans (GR) zum Abbruch einer Remise, dem Neubau eines Keltereigebäudes und dem Bau einer Zufahrtsstrasse zu diesem Grundstück, welches in einer sogenannten Grünzone gelegen ist.

Der Unternehmer verpflichtet sich, ein bestimmtes bestelltes Werk herzustellen und dem Bauherrn zu übereignen. Zentral ist deshalb, was der Bauherr bestellt. Seine Bestellung erfolgt durch funktionale oder detaillierte Beschreibung des herzustellenden Werkes, ergänzt durch Pläne und weitere Unterlagen. Der ausführende Unternehmer wird aufgrund eines konkreten und detaillierten Leistungsverzeichnisses seine Werkausführungen vornehmen. Das detaillierte Leistungsverzeichnis wird zusammen mit den Plänen, den Terminen und den finanziellen Vorgaben schliesslich zum Werkvertrag.

Der Architekt plant, zeichnet und leitet die Baustelle, doch der Auftraggeber bzw. Bauherr leistet kein Architektenhonorar.

Verträge über Architekturleistungen zwischen Bauherrn als Besteller und Architekten als Leistende werden gemeinhin als "Architekturverträge" bezeichnet. Die Parteibezeichnungen sind irrelevant. Massgebend ist die bestellte und versprochene Leistung. Finden Sie nähere Information zum Inhalt eines Architekturvertrages sowie ein Vertragsmuster zum Download.

Ausschreibung, Vertrag und Ausführung sind bei Bauwerken nicht immer kongruent. Abweichungen kommen vor. Die Prüfungspflichten des Unternehmers führen zu Abmahnungspflichten, sollten Differenzen erkannt werden, ansonsten der Bauherr grundsätzlich ein mängelfreies Werk erwarten darf – mit Einschränkungen.

Ein Werkvertrag kann wie jeder andere Vertrag vorzeitig aufgehoben, also gekündigt werden. Dies geschieht aber meist nicht folgenlos. Was die Folgen sind, wer die Kündigung aussprechen darf und vieles mehr erfahren Sie in diesem Beitrag zum Thema Werkvertrag Kündigung.

Zum Vertragsabschluss sind gegenseitige, übereinstimmende Willensäusserungen der Parteien notwendig (OR 1). Der Vertragsschluss wird – nach Verhandlungen – durch das Angebot einer Partei eingeleitet, welches durch «Akzept» durch die andere Partei zum Vertragsschluss führt. Die Offerte muss den Geschäftswillen des Zielvertrages derart umfassen (essentiali negotii), dass der einfache Akzept den Vertrag vervollständigt.

Das schweizerische öffentliche Beschaffungswesen wird moderner. Per 1. Januar 2021 sind im öffentlichen Beschaffungswesen substanzielle Änderungen in Kraft getreten. Nachfolgend einen Überblick zu den wichtigsten gesetzlichen Änderungen für das schweizerische öffentliche Beschaffungswesen.

Wer sich den Traum vom Eigenheim verwirklicht, der möchte nur selten darauf verzichten, auch dem fahrbaren Untersatz eine feste Heimat zuzuweisen. Rein rechtlich ist die Ausweisung von Parkmöglichkeiten für den Besitzer ohnehin Pflicht. Kantonale Parkplatzverordnungen regeln – je nach Wohnfläche – wie viele Abstellmöglichkeiten bereits beim ersten Bauplan fest eingeplant sein müssen. Die optimale Lösung für den Eigentümer ist natürlich eine Garage für sich selbst nebst Stellplätzen für etwaige Gäste. Worauf es bei der Garagenplanung ankommt, ist Thema in diesem Fachbeitrag.

Bei Gesamtpreisverträgen sind die Kosten für die Installationen (Baustelleneinrichtung) in der Pauschale enthalten. Die Frage nach der Installationspauschale stellt sich somit bloss bei den Einheitspreisverträgen oder in gewissen gemischten Verträgen. Mehr zu den Kostenstellen hierunter.

Als Grundlage für den Werkvertrag gelten auch in der Baubranche die Regelungen des Art. 363 ff. OR. Daneben gibt es eine grosse Anzahl privater Normen. Besonders gebräuchlich sind diejenigen der SIA. Es handelt sich dabei um Allgemeine Geschäftsbedingungen, die aber im Einzelfall nur dann Rechtsgeltung haben, wenn sie als ‹integrierender Bestandteil› eines Werkvertrages erklärt werden. Andernfalls gelten die Bestimmungen des OR. Die SIA-Norm 118 ist vor allem für grössere Bauvorhaben geeignet. Zusätzlich zur SIA-Norm 118 gibt der SIA eine ganze Reihe von Spezialnormen heraus, die nur für einzelne Bauteile oder Arbeitsgattungen von Belang sind. Sie enthalten Vereinbarungen zur Qualität, Präzisierungen zu den kaufmännischen Usanzen und anderes mehr. Teilweise regeln die Spezialnormen auch, was im betreffenden Gewerbe als ‹anerkannte Regeln der Baukunst› gilt.

Der Bauleitervertrag ist gesetzlich nicht geregelt und in der SIA nicht gesondert vorgespurt, weshalb dem konkreten Vertrag zwischen Bauherr und Bauleitung – sprich dem Bauleitervertrag – zentrale Bedeutung zukommt.

Der Ausdruck "Architekturwettbewerb" ist eine in der Baubranche übliche Kurzbezeichnung für ein Verfahren mit dem Zweck, einem Bauwilligen mehrere Lösungsvorschläge für ein Bauvorhaben zu verschaffen.

Der Bauherr schliesst mit einem Unternehmer einen Werkvertrag mit SIA Norm 118 als Vertragsbestandteil ab. Lesen Sie in diesem Beitrag mehr darüber und profitieren Sie von unseren Werkvertragsvorlagen.

Bei der Erstellung eines Werkes treten leider immer wieder Baumängel auf. Die Verjährungsregeln des OR werden durch die Regeln der SIA Norm 118 leicht modifiziert, weshalb eine besondere Betrachtung notwendig wird. In beiden Fällen verjähren die Mängelrechte des Bestellers bei „arglistig verschwiegenen Mängeln“ erst mit Ablauf von 10 Jahren nach Abnahme.

Im Rahmen der Vorbereitung des Vertragsabschlusses und beim Vertragsabschluss wurden zwischen den Parteien die bekannten und die voraussehbaren Punkte geregelt. In der Phase der eigentlichen Bauausführung werden nun unerwartete Ereignisse eintreten, die qualitativ, terminlich und kostenmässig für die Bauherrschaft und den Unternehmer Folgen haben.