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Im Gesetz findet sich keine eigentliche Definition des Eigentums. Grundlegend ist der Art. 641 Abs. 1 ZGB.

Bei Neubauten ist der Kauf ab Plan die heute gängigste Form des Erwerbs von Wohneigentum. Typisch ist die Kombination von Kauf- und Werkvertrag, meist in einem Dokument und mit einem einzigen Vertragspartner als Verkäufer und Ersteller. Es gibt auch die Variante eines Landverkäufers und des damit verbundenen Werkvertrages mit einem Unternehmer, dann werden zwei von einander abhängige Verträge abgeschlossen.

In der Schweiz wird der Löwenanteil der Immobilienfinanzierungen nach wie vor durch die Banken getätigt. Der Anteil der übrigen Kreditgeber (Versicherungen, Pensionskassen, Private) ist bis heute klein geblieben. Die folgenden Betrachtungen erfolgen deshalb vorwiegend aus der Sicht der Bank.

Die Frage nach dem Betrieb von Videoüberwachungssystemen in Mietliegenschaften zu Sicherheitszwecken gewinnt in der heutigen Zeit immer mehr an Bedeutung. Dies ganz nach dem Motto: Vertrauen ist gut – Kontrolle ist besser. Das Bundesgericht äusserte sich im Entscheid BGE 142 III 263 vom 29. März 2016 zur Frage der Zulässigkeit eines Videoüberwachungssystems in einer Mietliegenschaft. Nachfolgender Beitrag soll aufzeigen, unter welchen Bedingungen es den Hauseigentümern bzw. der Verwaltung erlaubt ist, Videoüberwachungssysteme in Mietliegenschaften zu installieren und zu betreiben.

Geldanlage ist eine wichtige Thematik, wenn es um das eigene Vermögen geht. Dabei gibt es zahlreiche Möglichkeiten das Ersparte sinnvoll anzulegen und über die Jahre zu vervielfältigen. Eine davon ist der Kauf von Immobilien als Geldanlage. Viel Geschick ist gefragt, wenn es um die Wertanlage mittels Immobilien geht. Unter strategischen Gesichtspunkten sollte entschieden werden, wo welches Objekt gekauft wird. Auch der Verkauf spielt eine wichtige Rolle. Hier muss man zur richtigen Zeit am richtigen Ort sein, um maximal Profit aus dem Objektverkauf schlagen zu können. Mit einer Immobilienbewertung weiss man über den aktuellen Zeitwert des Objekts Bescheid und kann entsprechend planen. Eine nützliche Information, wenn man bedenkt, dass es oftmals um eine grosse Investition geht.

Grundstückgeschäften misst das Gesetz eine besondere Bedeutung zu. Es stellt daher (Art. 216 OR) strenge Formvorschriften auf. In diesem Beitrag werden Ihnen diese erläutert.

Wohnrecht bedeutet, dass der oder die Berechtigten Räumlichkeiten oder ein ganzes Haus bewohnen können. Gegenstand des Wohnrechts können demgemäss ausschliesslich (bebaute) Grundstücke sein. Um es zu begründen, wird ein Vertrag abgeschlossen, in dem mit Vorteil auch praktische Fragen wie Unterhalts- und Nebenkosten, Wohnpartner und allfällige Auflösungsmöglichkeiten geregelt werden.

Art. 781 ZGB handelt von einer Kategorie von Dienstbarkeiten, die gewissermassen die Mitte einhalten zwischen den persönlichen Dienstbarkeiten und den Grunddienstbarkeiten. Mit den Grunddienstbarkeiten stimmen sie in ihrem Inhalt überein: Jede Belastung, die als Grunddienstbarkeit möglich ist, kann auch als Dienstbarkeit nach Art. 781 ZGB begründet werden. Mit den persönlichen Dienstbarkeiten treffen sich diese anderen Dienstbarkeiten im Subjekt, in der Person des Berechtigten: Sie stehen nicht dem jeweiligen Eigentümer eines Grundstücks, sondern regelmässig einer bestimmten natürlichen oder juristischen Person zu und sind unübertragbar und unvererblich. Der Eigentümer eines Grundstücks räumt etwa einem Freund das dingliche Recht ein, einen abgekürzten Weg durch seinen Hof gebrauchen zu dürfen.

Nicht selten ist der wichtigste Vermögenswert von Herr und Frau Schweizer die eigene Liegenschaft. Über die Form des Eigentums machen sich die Ehegatten aber häufig erst Gedanken, wenn eine Trennung oder Scheidung ansteht. Beim Kauf wird die Eigentumsform kaum je thematisiert, weil sie im Vertrag vom Verkäufer schon vorgegeben ist. Wegen der weitreichenden Auswirkungen lohnt sich aber eine frühzeitige Diskussion.

Grundeigentümer können oft unvermittelt mit der provisorischen oder superprovisorischen Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts konfrontiert sein. Auch wenn ein Mieter unerlaubt baut, kann dem Eigentümer ein Pfand drohen. Doch was bedeutet die provisorische oder superprovisorische Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts genau? Wie kann man Bauhandwer-kerpfandrechte abwehren? Macht die Abwehr (super)provisorischer Bauhandwerkerpfandrechte überhaupt Sinn oder konzentriert man sich besser auf die Abwehr der definitiven Eintragung? Gibt es Möglichkeiten, das Pfandrecht sofort abzulösen und sein Grundstück vor drohender Zwangsverwertung zu schützen?

Beim Kauf von Grundeigentum stellen sich immer rechtliche Fragen. Dies gilt in verstärktem Masse dort, wo der Verkäufer gleichzeitig verspricht, noch ein Bauwerk zu erstellen. Handelt es sich dabei um eine Eigentumswohnung im Stockwerkeigentum, muss beim Vertragsschluss ein besonderes Augenmerk darauf gerichtet werden, welche Rechte einem zustehen. Bei jedem Kauf ist zu empfehlen, den Vertrag genau zu studieren, sodass eine Investition in Wohneigentum auch gegen den schlimmsten Fall geschützt ist.

Gibt die Mieterschaft die Mietsache zurück, ohne vertraglich vereinbarte Kündigungsfristen einzuhalten, wird sie genau genommen vertragsbrüchig. Art. 264 OR regelt diesen Sachverhalt aber explizit.

Es kommt in der Praxis häufig vor, dass ein Mieter auf den Zeitpunkt der Vertragsbeendigung das Mietobjekt nicht korrekt instand stellt oder von ihm geschuldete Rückbauarbeiten nicht vornimmt. Paradebeispiele sind etwa: Das Mietobjekt ist nicht gereinigt oder weist zu viele Dübellöcher auf und der Mieter bittet uns um bzw. verlangt eine Nachfrist, um doch noch zu reinigen oder die Dübellöcher zu schliessen.

Das Gesetz regelt in Art. 730 ff. ZGB die beschränkten dinglichen Rechte, u.a. die Dienstbarkeiten, die Nutzniessung und das Wohnrecht. Gemeinsam ist diesen Gebrauchs- und Nutzungsrechten, dass das Eigentumsrecht an Grund und Boden einer anderen Person zufällt als die entsprechende Dienstbarkeit. Inhaltlich ist zu unterscheiden: Die Grund- und Personaldienstbarkeiten erlauben die Nutzung eines Grundstücks zu bestimmten Zwecken. Das Nutzniessungsrecht kann an beweglichen Sachen, an Grundstücken, an Rechten oder an einem Vermögen bestellt werden und erlaubt einen umfassenden Genuss des Gegenstandes. Beim Wohnrecht besteht das Recht in der Befugnis, in einem Gebäude oder in einem Teile eines solchen Wohnung zu nehmen.

Als Bauherr oder als Planer / Unternehmer im Baugewerbe ist es immer möglich, dass man sich mit einem Schaden konfrontiert sieht. Gerade im Baugewerbe gibt es aber ein schier unüberblickbares Angebot an verschiedenen Bauversicherungen, die völlig unterschiedliche Schäden abdecken.

Urbanes Bauen ist siedlungspolitisch vernünftig. Aber die engen räumlichen Verhältnisse bieten beim Bauen Konfliktpotential. "Verdichtetes Bauen" erlangt auch ökonomisch immer mehr Bedeutung. Tiefere Baugruben sind zu sichern. Eine Konsequenz davon ist, dass beim Bauen nicht selten das Nachbargrundstück benutzt werden muss. Um nachbarschaftliche Differenzen zu vermeiden, soll die Benutzung des fremden Eigentums frühzeitig geplant und geregelt werden.

Erstellt der Unternehmer die Schlussabrechnung nicht rechtzeitig und nicht innert Nachfrist, so kann die Bauleitung die Abrechnung auf Kosten des Unternehmers erstellen.

Bauen ist Vertrauenssache. Meist bewegt der Bauherr sich auf ungewohntem Terrain und fühlt sich unsicher. Wer wäre besser geeignet, dem hilfesuchenden Bauenden beizustehen als ein Architekt? Kann man sich getrost zurücklehnen, sobald ein vertrauenswürdiger Architekt gefunden wurde? Was jedoch, wenn der Bau plötzlich Planungsmängel aufweist oder die Schlussrechnung doppelt so hoch ausfällt wie die Kostenschätzung?

Die Rügefrist handelt von der Zeit, während der eine "Rüge" über einen Mangel formell zu erheben ist. Mit Fristablauf endet das Rügerecht. Später vorgebrachte Rügen sind ‹verspätet› - die Mängelrechte allenfalls verwirkt. Es ist deshalb wichtig, sich an die Rügefristen zu halten.

Wer auf der Baustelle den Bau leitet, die Handwerker koordiniert und die Architekturpläne umsetzt sowie Kosten und Zeit im Griff hat, ist der Bauleiter oder die Bauleiterin.

Gegenstand des Werkvertrages ist die Herstellung eines Werkes durch den Unternehmer. Insofern sind die Herstellung- und Ablieferungspflicht zentral. Geschuldet ist ein mängelfreies Werk, woraus die Erfolgspflicht und Haftung für Mängel abgeleitet werden. Nicht Ohne, diese Werkherstellung!

Das Grundpfand wird als Grundpfandverschreibung oder als Schuldbrief bestellt (Art. 793 ZGB). Andere Arten des Grundpfandes sind nicht gestattet.

Folgende Situation ist in der Praxis häufig anzutreffen: Der Vermieter sieht vor, in der Mietliegenschaft Umbau- und Sanierungsarbeiten auszuführen. Nach entsprechender Vorinformation gibt die Mieterschaft zum Ausdruck, dass sie befürchtet, die mit den entsprechenden Bauarbeiten verbundenen Störungen verunmöglichten den Gebrauch des Mietobjekts. Es stellt sich daher die Rechtsfrage, ob vorgesehene Sanierungsarbeiten ungeachtet der Bedürfnisse der Mieterschaft ausgeführt werden können und welche Rechte der Mieterschaft in diesem Zusammenhang zustehen.

Der Alleineigentümer eines Wohn- und Geschäftshauses in der Landwirtschaftszone, überlagert mit der Juraschutzzone, stellte ein Umnutzungs- und Erweiterungsgesuch ausserhalb der Bauzone bei der Baubehörde. Der Gewerbeteil (ehemalige Giesserei) sollte in eine Werkstatt für Wartungs-, Reparatur- und Sattlerarbeiten an Oldtimern umgewandelt werden. Zudem sollte ein offener Autounterstand mit einer Fläche von knapp 32 m2 und einem begrünten Flachdach angebaut werden. Dieser Unterstand wäre für das geschützte Abstellen der Oldtimer notwendig. Die Werkstatt böte dafür nicht genügend Platz. Für das Vorhaben wurde eine Ausnahmebewilligung nach Art. 37a RPG (Raumplanungsgesetz, SR 700), eventuell nach Art. 24c RPG beantragt.

Auf vielen Liegenschaften befinden sich sog. «Dienstbarkeiten», wie sich aus einem kurzen Blick in den Grundbuchauszug direkt ersehen lässt. Dienstbarkeiten können die Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks erheblich einschränken; sie können die Nutzungsmöglichkeiten aber auch stark erweitern. Daher lohnt es sich, einmal einen genaueren Blick auf die Dienstbarkeiten und ihre Zwecke zu werfen.

Verdichtetes Bauen ist sowohl in aller Munde als auch eine Vorgabe des Raumplanungsgesetzes des Bundes. Je grösser die Gebäude und je kleiner die zu beachtenden Abstände werden, desto mehr steigt das Risiko von langwierigen Rechtsmittelverfahren.

Bauprojekte mit Solaranlagen, die als Zusammenschluss zum Eigenverbrauch (ZEV) betrieben werden, stellen Grundeigentümer vor technische und rechtliche Herausforderungen. Im Artikel beleuchten wir die zentralen Verträge unter besonderer Beachtung des Betriebsvertrags zwischen dem ZEV und dem Energiedienstleister. Hier identifizieren wir die Rollen der Beteiligten im Umgang mit Personendaten bei Messung und Abrechnung des Stromverbrauchs unter dem Fokus des revidierten Schweizer Datenschutzgesetzes.

Nach Art. 271 OR können die Kündigungen beider Parteien, also auch die Kündigung des Mieters, gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstossen. Die Möglichkeit der Anfechtung der Kündigung besteht demnach sowohl für den Mieter wie auch für den Vermieter.

Untersteht der Architekten-/Ingenieurvertrag dem Auftragsrecht, sieht Art. 394 Abs. 3 OR eine Vergütung vor, wenn sie verabredet oder üblich ist. Wenn Leistungen nur gegen Entgelt zu erwarten waren, ist von einer stillschweigenden Vergütungsabrede auszugehen. Eine vereinbarte Entgeltlichkeit der Architektenleistung ist nach den Umständen immer schon dann zu vermuten, wenn diese im Rahmen der Berufsausübung erbracht wurde. Problematisch ist in der Praxis - mangels ausdrücklicher Honorarabrede - der Übergang von unentgeltlichen Akquisitionsbemühungen zum entgeltlichen Vorprojekt.

Es kommt in der Praxis bezüglich der Ausweisung immer wieder vor, dass nach der Aussprache einer Kündigung gegen den Mieter ein Untermieter sich der Rückgabe des Mietobjektes widersetzt. In einem solchen Fall kann der Vermieter sowohl den Hauptmieter als auch den Untermieter ausweisen. Alternativ kann er den Mieter anhalten, den Untermieter auszuweisen.

Ersatzneubau Untere Winterthurerstrasse (120 Wohnungen), Ersatzneubau Brunaupark (500 Wohnungen) oder Neubau Im Bürgli (134 Wohnungen), dies sind einige prominente Beispiele zur strikteren Praxis der Gerichte in Bezug auf die Bewilligungsfähigkeit von Bauprojekten mit Blick auf die Einhaltung der Lärmschutzvorschriften. Die Bauherrschaften befinden sich seit längerer Zeit in Rechtsstreitigkeiten und die Projekte müssen schlussendlich wohl nochmals überarbeitet werden. Dies alles kostet Zeit, Geld und Nerven. Was ist geschehen und wie wirkt sich dies auf zukünftige Projekte aus, diese Fragen beleuchtet der nachfolgende Artikel.

Die Pflichten des Vermieters sind vielfältig. Die Hauptpflicht des Vermieters ist es, dem Mieter die Mietsache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten (Art. 256 Abs. 1 OR).

Gegenstand dieses Entscheids ist eine Beschwerde gegen die erteilte Baubewilligung der Baukommission der Gemeinde Malans (GR) zum Abbruch einer Remise, dem Neubau eines Keltereigebäudes und dem Bau einer Zufahrtsstrasse zu diesem Grundstück, welches in einer sogenannten Grünzone gelegen ist.

Der Unternehmer verpflichtet sich, ein bestimmtes bestelltes Werk herzustellen und dem Bauherrn zu übereignen. Zentral ist deshalb, was der Bauherr bestellt. Seine Bestellung erfolgt durch funktionale oder detaillierte Beschreibung des herzustellenden Werkes, ergänzt durch Pläne und weitere Unterlagen. Der ausführende Unternehmer wird aufgrund eines konkreten und detaillierten Leistungsverzeichnisses seine Werkausführungen vornehmen. Das detaillierte Leistungsverzeichnis wird zusammen mit den Plänen, den Terminen und den finanziellen Vorgaben schliesslich zum Werkvertrag.

Der Architekt plant, zeichnet und leitet die Baustelle, doch der Auftraggeber bzw. Bauherr leistet kein Architektenhonorar.

Facility Management (FM) handelt von der Bewirtschaftung (im weiteren Sinne) der Immobilien. Es geht einerseits um die Organisation dieser Tätigkeiten ("managen") und andererseits um die Ausführung der notwendigen Arbeiten in und an Gebäuden oder für die Nutzer. FM ist eine jüngere Disziplin in der Immobilienwirtschaft.

Der Maklervertrag ist begriffsbedingt entgeltlich, so Art. 412 OR. Daraus zu schliessen, dass jede Maklertätigkeit vergütet werde, wäre gleichwohl naiv. Das Maklerrecht kennt einerseits ein grundsätzlich erfolgsabhängiges Entgelt und andererseits einen Aufwandersatz.

Es besteht ein Bedürfnis in der Praxis, eingehende Rechnungen und sonstige Belege systematisch einzuscannen und elektronisch abzuspeichern, anstatt diese in Papierform abzulegen. Mit einem solchen System soll eine "elektronische Kopie" des Originaldokumentes erstellt werden, die nicht mehr veränderbar ist. Nach der elektronischen Abspeicherung sollen die Originaldokumente vernichtet werden.

Es gilt der Grundsatz ‹Kauf bricht Miete in der Regel nicht›. Entsprechend dem Gesetz Art. 261 OR gehen bestehende Mietverhältnisse auf den Erwerber über. Dieser kann aber das Mietverhältnis in gewissen Fällen vorzeitig kündigen.

Für die Berechnung der Wertquoten bestehen keine gesetzlichen Vorschriften. Diese sollen dem Verhältnis des Wertes der einzelnen Stockwerke inklusive der dazu gehörenden Benutzungsrechte zueinander entsprechen. Hingegen ist der Innenausbau eines Stockwerks für die Höhe der Wertquote nicht massgeblich.

Der Bauunternehmer kann zur Sicherung seiner Vergütung ein Bauhandwerkerpfandrecht eintragen lassen. Die Ermittlung des betroffenen Grundstücks und dessen Grundeigentümer machen eine Einsichtnahme ins Grundbuch unverzichtbar. Der Bauunternehmer erhält zuweilen aber ungenügende Einsicht. Welche Informationen dem Bauunternehmer vorliegen müssen und auf welcher Rechtsgrundlage diese mitgeteilt werden müssen, soll nachfolgend dargelegt werden.

Verträge über Architekturleistungen zwischen Bauherrn als Besteller und Architekten als Leistende werden gemeinhin als "Architekturverträge" bezeichnet. Die Parteibezeichnungen sind irrelevant. Massgebend ist die bestellte und versprochene Leistung. Finden Sie nähere Information zum Inhalt eines Architekturvertrages sowie ein Vertragsmuster zum Download.

Ausschreibung, Vertrag und Ausführung sind bei Bauwerken nicht immer kongruent. Abweichungen kommen vor. Die Prüfungspflichten des Unternehmers führen zu Abmahnungspflichten, sollten Differenzen erkannt werden, ansonsten der Bauherr grundsätzlich ein mängelfreies Werk erwarten darf – mit Einschränkungen.

Nach dem Kauf oder dem Bau einer Liegenschaft stellen Sie als Käufer bzw. Besteller einen Schimmelbefall fest. Was nun? Schimmelbildung ist eine Folgeerscheinung, die gänzlich unterschiedliche Ursachen haben kann. Einerseits kann der Schimmelbefall Folge von Baumängeln sein, andererseits kann sich die Schimmelbildung auch aufgrund einer falschen Bewirtschaftung ergeben. Es ist folglich nicht immer eindeutig, welche Partei für die Schimmelbildung verantwortlich und haftbar ist. Klar ist hingegen, dass Schimmelpilz gesundheitsgefährdend ist und giftige Sporen absondert. Es muss daher schnell und fachkundig gehandelt werden. Schimmelpilzsanierungen sind nicht durch Private, sondern durch spezialisierte Fachleute auszuführen.

Ein Werkvertrag kann wie jeder andere Vertrag vorzeitig aufgehoben, also gekündigt werden. Dies geschieht aber meist nicht folgenlos. Was die Folgen sind, wer die Kündigung aussprechen darf und vieles mehr erfahren Sie in diesem Beitrag zum Thema Werkvertrag Kündigung.

Durch Geschäftsmiete verpflichtet sich die Vermieterschaft, dem Mieter Räumlichkeiten zu Geschäftszwecken zu überlassen. Der Mieter verpflichtet sich seinerseits zur Bezahlung des Mietzinses. Nachfolgend sollen die Beendigungsmechanismen eines solchen Verhältnisses dargestellt werden.

In Art. 253 OR wird der Mietvertrag gesetzlich wie folgt definiert: "Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen, und der Mieter, dem Vermieter dafür einen Mietzins zu leisten." Lesen Sie mehr zu den Unterschieden zwischen Miete und anderen Gebrauchsüberlassungverhältnissen sowie zu Form und Dauer der Vereinbarung mitsamt rechtssicherer Mustervorlage.