Contrat préliminaire: Dispositions et versement d'acomptes
Nathalie Berger, avocate, CJE
Avocate à Cortaillod
Après une expérience de quelques années dans une assurance de protection juridique, elle travaille depuis 2014 pour CJE Sàrl, Avocats et Conseillers d’Entreprises. Dans ses domaines de prédilection que sont le droit du travail, le droit des assurances sociales ainsi que le droit des contrats, elle se charge tant de conseiller les clients que d’assurer leur défense devant les Tribunaux. Elle est coauteur d’un ouvrage sur l’égalité salariale et d’un Business Dossier consacré à la résiliation ordinaire et d’un Business Dossier consacré à la résiliation – Cas spéciaux. Elle est chargée de cours à la Haute Ecole ARC, donne des conférences au sujet du droit du travail et elle rédige des articles pour des revues spécialisées.
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Généralités
Lorsque, dans l’intérêt des parties, la loi subordonne la validité du contrat à l’observation d’une certaine forme, celle-ci s’applique également au contrat préliminaire. Le contrat préliminaire oblige à la conclusion du contrat principal, pendant que la déclaration d’intention se caractérise souvent par une formulation permettant facilement le désistement ou la rupture des négociations, par exemple lorsque le résultat de la Due Diligence est insuffisant.
La portée des accords précontractuels dépend notamment de leur contenu et des circonstances dans lesquels ils ont été conclus.
Des contrats préliminaires sont souvent conclus dans le cadre de la vente d’immeubles. Dans ce cas, ils ne sont valables que s’ils ont été constatés par acte authentique. Des conventions de réservation écrites sont nulles et donc sans caractère obligatoire pour les deux parties. Malgré la signature, l’acheteur potentiel peut refuser de verser le paiement de réservation, dans la mesure où il ne l’a pas encore versé, et demander la restitution de paiements déjà effectués.
Un contrat préliminaire peut également être conclu en faveur d’un tiers. Dans ce cas, il est déterminé sur la base de l’article 112 CO si le tiers est en droit de conclure personnellement le contrat principal. Celui qui, agissant en son propre nom, a stipulé une obligation en faveur d’un tiers a le droit d’en exiger l’exécution au profit de ce tiers. Le tiers ou ses ayants droit peuvent aussi réclamer personnellement l’exécution, lorsque telle a été l’intention des parties ou que tel est l’usage. Dans ce cas, et dès le moment où le tiers déclare au débiteur qu’il entend user de son droit, il ne dépend plus du créancier de libérer le débiteur. Dans ce cas, le tiers doit pourtant également assumer les obligations du contrat préliminaire.
Dispositions relatives au contrat préliminaire
Aux termes de l’art. 22 CO, l’obligation de passer une convention future peut être assumée contractuellement (promesse de contracter). Constitue ainsi un précontrat, toute les conventions qui obligent les parties à conclure un contrat. De jurisprudence constante, la promesse de contracter déploie les mêmes effets qu’un contrat pur et simple et l’inexécution de cette promesse permet à la partie lésée d’agir en justice.
Le contrat préliminaire doit contenir tous les points essentiels, qui doivent correspondre à ceux du contrat principal.
Lorsque le droit fédéral exige l’authentification officielle d’un contrat, cela a pour but de préserver les parties contractantes de prendre des décisions inconsidérées et de garantir qu’elles se rendent compte de la portée de leur obligation et que leur volonté soit exprimée de manière claire et intégrale. Les titres authentiques font foi des faits qu’ils constatent et dont l’inexactitude n’est pas prouvée. Dans le cadre de l’authentification officielle d’un contrat, l’officier public constate donc dans l’acte établi par lui-même les faits et les déclarations de volonté essentiels pour l’affaire en question.
Il n’existe aucun nouvel arrêté du Tribunal fédéral concernant les contrats préliminaires. Le Tribunal fédéral fixe les règles suivantes relatives aux contrats préliminaires:
- En pratique, le contrat préliminaire est souvent assimilé au contrat principal, au moins si les mêmes parties doivent conclure le contrat principal prévu dans le contrat préliminaire aux mêmes conditions. Selon le Tribunal fédéral, aucun argument raisonnable ne justifie dans ce cas de faire une différence entre le contrat préliminaire et le contrat principal.
- Lorsque le contrat préliminaire contient déjà tous les éléments essentiels du contrat principal, une action en exécution peut directement être intentée.
- Celui qui considère des éléments comme conditions de sa volonté contractuelle quoiqu’ils soient objectivement non essentiels, doit l’indiquer de manière claire.
- Lorsque, dans le contrat préliminaire relatif à une vente d’immeuble, un immeuble non précisé est déterminé, le droit d’option revient au vendeur. L’immeuble doit pourtant remplir les conditions nécessaires pour servir au but prévu, qui doit être défini dans un contrat préliminaire.
- Les détails ne doivent pas encore être réglés au moment de l’établissement du contrat préliminaire. Lors de l’établissement d’un contrat préliminaire relatif à l’achat d’une place de parking, un règlement d’utilisation ne doit donc pas obligatoirement exister.
Versement d’acomptes sur la base du contrat préliminaire
Dans le cas de ventes d’immeubles par exemple, des acomptes de moindre importance sont souvent versés avant l’authentification. Dans ce cas, une convention de réservation est signée, qui ne peut pourtant pas être assimilée à un contrat préliminaire, mais au plus à une déclaration d’intention. Dans le cas de tels acomptes, il est recommandé de faire preuve de prudence et de ne pas les payer en espèces, mais de les effectuer par virement sur un compte. Il est en outre indispensable de vérifier si le détenteur du compte est vraiment le propriétaire de l’immeuble.
Lorsque le contrat principal n’est pas réalisé, la question de savoir ce qui se passe avec d’éventuels paiements effectués doit être réglée. En principe, le remboursement d’un paiement effectué peut être demandé. En général, l’autre partie ne peut retenir que les frais effectivement versés en toute bonne foi. Les taux usuels dans la branche devraient être appliqués dans ce cadre.
Attention: il est recommandé de régler dans le contrat principal ce qui se passe avec des acomptes versés en cas de non-réalisation du contrat principal.
