Transfert du bail: Comment transférer le bail commercial à un tiers
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Si le bailleur donne son consentement, le tiers est subrogé au locataire. Le locataire est libéré de ses obligations envers le bailleur. Il répond toutefois solidairement avec le tiers jusqu’à l’expiration de la durée du bail ou la résiliation de celui-ci selon le contrat ou la loi mais, dans tous les cas, pour deux ans au plus.
Transfert du bail commercial
Le champ d’application de cette disposition est limité aux baux pour des locaux commerciaux. Les opinions ne sont pas unanimes quant à savoir si cette norme doit être considérée comme absolument impérative. Tandis que le transfert du bail pour les locaux commerciaux a ainsi été réglé par la loi, les autres formes de bail (bail mobilier, location de locaux d’habitation, etc.) ne sont pas réglées par la loi. Il convient de distinguer le transfert de la cession par transmission simultanée de tous les droits et obligations du locataire à un tiers.
Conditions du transfert du bail
Premièrement, le transfert du bail présuppose l’existence d’un bail; le transfert est exclu lorsque le contrat de bail a été prolongé, car la prolongation implique que le contrat de bail a déjà été valablement résilié.
Deuxièmement, le transfert implique un contrat de reprise conclu entre le locataire et le bailleur; ce contrat peut, mais ne doit pas nécessairement, ne porter que sur le transfert du contrat de bail.
Troisièmement, le consentement du bailleur est indispensable, notamment son consentement à libérer le locataire du contrat; généralement, cela présuppose que le locataire ait demandé au bailleur son consentement au transfert du bail à un tiers.
La loi prévoit que le consentement doit revêtir la forme écrite; cette exigence est généralement justifiée par des motifs tirés de la sécurité du droit et de la facilité d’apporter la preuve. Mais une fois encore, la loi est muette sur la question de savoir dans quel délai le bailleur doit répondre à la demande du locataire; pour y répondre, on se fondera sur les principes généraux régissant les relations raisonnables et correctes entre parties à un contrat
Refus du consentement pour justes motifs
La loi permet au bailleur de refuser son consentement pour justes motifs; par justes motifs, on entend toute circonstance objective et subjective qui, à la lumière du principe de la bonne foi, fait que l’on ne saurait attendre du bailleur qu’il accepte le remplacement du locataire par un tiers.
Effets du transfert
Le consentement du bailleur a pour effet de subroger le tiers au locataire dans le contrat de bail; le précédent locataire n’est alors plus partie au contrat de bail, le tiers devient le nouveau locataire du bailleur; mais le contenu du contrat n’est nullement touché ou modifié, à l’exception du nom des parties. Le nouveau locataire prend la place du locataire sans interruption; le repreneur doit immédiatement verser le montant des loyers éventuellement échus, et même, cas échéant, compenser les loyers de retard du locataire sortant.
