Bail pour locaux commerciaux: Principes juridiques

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Définition d'un local commercial

Il doit s’agir de locaux, c’est-à-dire d’espaces délimités de manière durable horizontalement et verticalement (espaces tridimensionnels).

Ne sont pas considérés comme des locaux, donc pas non plus comme des locaux commerciaux, les terrains non bâtis, les surfaces de dépôt, les places de parking et les terrains de camping et de sport de tous genres. Il en va de même des constructions mobilières telles que des toilettes ou des cabines d’essayage que le locataire installe tant que l’objet de location est un terrain non bâti. En revanche, une baraque peut représenter un local commercial si, selon la volonté des parties, elle constitue l’objet de location, par exemple un kiosque ou une petite maison servant à la vente de marrons.

Règlementation du bail pour locaux commerciaux

Le contrat ayant pour objet un local commercial, en droit suisse, reste très proche des règles du bail d’habitation.

 Les art. 253 ss CO relatifs au bail à loyer s’appliquent de manière générale également à la location de locaux commerciaux. Il existe notamment les règles particulières suivantes :

• Les parties peuvent convenir que des sûretés soient fournies par le locataire afin de garantir ses obligations découlant du contrat. Si des sûretés sont fournies pour un local commercial, aucune limite n’est fixée. En revanche, lorsqu’il s’agit de locaux d’habitation, le montant des sûretés ne doit pas dépasser trois mois de loyer (art. 257e CO).
• Le locataire d’un local commercial peut transférer son bail à un tiers avec le consentement écrit du bailleur (art. 263 CO). Le bailleur ne peut refuser son consentement que pour de justes motifs. Si le bailleur donne son consentement, le tiers est subrogé au locataire. Le locataire est libéré de ses obligations envers le bailleur. Il répond toutefois solidairement avec le tiers jusqu’à l’expiration de la durée du bail ou la résiliation de celui-ci selon le contrat ou la loi mais, dans tous les cas, pour deux ans au plus.
• Une partie peut résilier le bail d’un local commercial en observant un délai de congé de six mois pour le terme fixé par l’usage local ou, à défaut d’un tel usage, pour la fin d’un trimestre de bail (art. 266d CO).
• A l’instar des baux d’habitation, le congé de locaux commerciaux doit être donné par écrit (art. 266l al. 1 CO). Le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s’il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail (art. 266l al. 2 CO).
• En cas de contestation d’un congé, le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l’équité (art. 4 CC), s’il y a lieu de prolonger le bail et, dans l’affirmative, pour quelle durée. Le bail de locaux commerciaux peut être prolongé de six ans au maximum, celui d’habitations de quatre ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées (art. 272b al. 1 CO).
• Le loyer d’un local commercial doit se situer dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier pour un objet comparable en tenant compte de l’emplacement, de la dimension, de l’équipement, de l’état et de l’année de construction (art. 269a let. a CO et art. 11 al. 1 OBLF). Conformément à l’article 11, alinéa 2, de l’Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF), la comparaison peut être opérée pour les locaux commerciaux sur la base du prix au mètre carré usuel dans le quartier pour des objets semblables.