Obligations du bailleur: Et protection du locataire en cas de défaut de la chose louée
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Obligations principales du bailleur (art. 256 CO)
En vertu de l’article 256 alinéa 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue, dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée, et de l’entretenir en cet état.
Bien que le bailleur reste le propriétaire de la chose louée, celui-ci doit laisser au locataire la possession directe de l’objet du bail.
Délivrance de la chose dans un état approprié à l'usage convenu
De façon générale, l’article 256, alinéa 1 CO est interprété de telle manière que l’objet d’un contrat de bail ne doit pas présenter de défaut; en d’autres termes, l’objet doit, d’une part présenter toutes les caractéristiques assurées par le bailleur et, d’autre part, se trouver dans un état approprié à l’usage pour lequel il a été mis en location et finalement loué par le locataire.
L’usage pour lequel une chose a été louée dépend en première ligne de l’accord intervenu entre les parties, à la suite duquel l’usage (prévu, contractuellement) de l’objet du bail pourra expressément ou tacitement avoir lieu. Lorsque l’accord est incomplet, il doit alors être complété selon les règles générales sur l’interprétation des contrats; dans ce cadre, on se fondera principalement sur l’usage usuel.
L’état de la chose louée doit par conséquent correspondre à ce qu’un locataire pouvait raisonnablement attendre, selon les circonstances concrètes, et compte tenu du contenu de l’accord (dans ce sens, Higi, Zürcher Kommentar, N° 31 ad art. 256 CO). Dans un sens plus limité, on pourra également appliquer le principe "loué tel que vu" (voir ATF 104 II 270, Higi, Zürcher Kommentar, N° 31 ad art. 256 CO). Lorsque le locataire a accepté l’objet du bail sans faire valoir de restriction à son caractère approprié, on peut alors en conclure que la chose est dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée (ATF 104 II 274, sous réserve qu’il s’agisse de défauts cachés ou volontairement tus); en d’autres termes, lorsque l’objet du bail ne correspond pas exactement à l’état qui avait été convenu, on peut partir du principe que le locataire qui ne soulève aucune objection a accepté les modifications de l’usage convenu (dans ce sens, Higi, Zürcher Kommentar, N° 32 ad art. 256 CO).
Il ne faut pas perdre de vue les attentes raisonnables concernant le standard de construction de sa maison, d’un appartement ou d’une chambre, sous l’angle de l’âge et/ou de l’état convenu: en ce qui concerne l’isolation phonique ou thermique, les attentes ne peuvent pas être les mêmes pour une construction ancienne que pour une construction neuve. Là où il y a des doubles vitrages, on ne peut pas s’attendre à ce qu’il y ait des vitrages isolants; lorsque le chauffage est à bois, on ne peut pas demander un chauffage au gaz ou au mazout; lorsque le mobilier consiste en un simple lit, une simple table avec des chaises, une "vieille" armoire et un simple tapis, on ne peut pas s’attendre à trouver une moquette, etc.; en revanche, on est en droit de s’attendre à ce que le tapis ait été nettoyé, à ce que le lit supporte son poids, à ce que l’armoire puisse s’ouvrir sans problème et à ce qu’il ne manque aucun pied à la table ni aux chaises (dans ce sens, expressément, Higi, Zürcher Kommentar, N° 33 ad art. 256 CO).
Dans tous les cas, on peut s’attendre à ce que les murs et le toit de la maison soient étanches (ATF 43 II 65), et à ce que l’usage convenu ou usuel de la chose louée ne s’accompagne pas de dangers pour l’intégrité physique et la vie de l’utilisateur. Pour les appartements, les maisons et les chambres, le locataire peut également s’attendre à ce que les installations mises à sa disposition par le bailleur, ou dont il peut faire usage avec d’autres locataires, soient aptes à fonctionner; il s’agit notamment du chauffage, de la machine à laver, du lave-vaisselle, du réfrigérateur, de la cuisinière et du four, de la douche, de la baignoire et des WC, de l’ascenseur, de la sonnette et de l’interphone et de l’antenne TV; il peut également exiger que l’accès aux locaux communs ne soit pas entravé (Higi, Zürcher Kommentar, N° 34 ad art. 256 CO).
En outre, dans un immeuble locatif, le locataire peut s’attendre à ce que les couloirs et paliers soient éclairés et que l’éclairage fonctionne (ATF 60 II 346). Les considérations esthétiques, en revanche, ne peuvent jouer un rôle que si et dans la mesure où "l’usage convenu" de la chose louée dépend de sa beauté (ainsi, ATF 104 II 274); ce sera notamment le cas lorsque les objets ont un caractère luxueux, ou pour les locaux de prestige.
Entretien de la chose louée
Le bailleur est également tenu d’entretenir la chose afin que celle-ci demeure dans l’ état approprié à l’usage convenu.
Conformément à l’article 256, alinéa 2 CO, les dérogations à ces obligations impératives du bailleur au détriment du locataire sont nulles si elles sont prévues dans des conditions générales préimprimées (art. 256, al. 2, let. a CO) ou dans des baux d’habitation ou de locaux commerciaux (art. 256, al. 2, let. b CO) (à ce sujet, voir Wiegand, Das neue Mietrecht und die Dogmatik des OR, in: Recht 1992, 110-112).
Contributions publiques et charges qui grèvent la chose louèe (art. 256b CO)
Contrairement aux contributions publiques liées à l’usage de la chose louée, qui sont à la charge du locataire, l’article 256b CO met à la charge du bailleur les charges (p. ex. l’assurance incendie obligatoire) et les contributions publiques (p. ex. l’impôt foncier) qui grèvent la chose louée.
Non-délivrance de la chose à la date convenue ou présence de défauts au moment de la délivrance de la chose (article 258, alinéa 1 CO)
Lorsque la chose louée n’est pas délivrée à la date convenue ou qu’elle est délivrée avec des défauts qui excluent ou entravent considérablement l’usage pour lequel elle a été louée, l’article 258, alinéa 1 CO donne alors au locataire le droit d’agir selon les règles générales relatives à la demeure du débiteur (art. 107 et suivants CO), sauf en cas d’impossibilité. Lorsque les parties n’ont pas convenu d’une date, le locataire doit alors interpeler le bailleur et le mettre en demeure de s’exécuter dans un certain délai, selon l’article 102, alinéa 1 CO.
Si malgré de tels défauts, le locataire accepte la chose et réclame l’exécution parfaite du contrat, il ne peut faire valoir que les prétentions qu’il serait en droit d’élever si les défauts étaient apparus pendant le bail (art. 259a à 259i) (art. 258 al. 2 CO).
