Le bail à loyer: Définition, forme et durée
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Objet du contrat
L'objet d'un bail à loyer peut être uniquement un bien mobilier ou immobilier; la durée du contrat peut être déterminée ou indéterminée. Le bail est donc une relation contractuelle qui a pour objet la mise à disposition de l'usage d'une chose pour une durée déterminée contre rémunération. Les parties contractantes sont le bailleur, qui fournit la prestation contractuelle caractéristique du bail, à savoir la mise à disposition de la chose louée pour son utilisation, et le locataire. Le droit du locataire à la mise à disposition de la chose louée à des fins d'usage se fonde sur un accord contractuel. Les obligations du bailleur de mettre à disposition une chose pour l'usage et du locataire de verser un loyer, énumérées à l'art. 253 CO, constituent le minimum des promesses de prestations. Le loyer est la contrepartie que le locataire doit verser pour la mise à disposition de l'usage de la chose. La question est de savoir si le principe de la rémunération doit être déterminé ou si le montant du loyer doit l'être également.
Distinction avec le bail à ferme
Contrairement au bail à ferme, art. 275 ss. CO, qui implique, outre un éventuel usage de l'objet du contrat, la jouissance de celui-ci ainsi qu'une obligation de maintenir la capacité de rendement, le bail à loyer selon les art. 253 ss. CO - en principe sans obligation d'usage - est toujours un pur droit d'usage. Cela explique en même temps que dans un contrat de bail, seuls des biens corporels entrent en ligne de compte comme objet du contrat, alors que dans le cas du bail à ferme, de simples choses utilisables et/ou des droits produisant un rendement sont possibles comme objet du contrat. Le critère de délimitation entre le bail à loyer selon l’art. 253 ss. CO et le bail à ferme selon l’art. 275 ss CO, c'est le mode d'utilisation de la chose prévu par le contrat qui est déterminant. Dans le cas de choses corporelles sans possibilité de fructification ou de rendement, on conclura un bail à loyeur, art. 253 ss. CO.
Exemples:
- mise à disposition à titre onéreux d'un cheval à des fins d'utilisation
- une prairie est mise à disposition du club de football X pour l'organisation d'un tournoi.
Pour les choses qui produisent des fruits et des revenus, il s'agit en général d'un bail à ferme, art. 275 ss. CO.
Exemples:
- mise à disposition d'une vache laitière à titre onéreux pour l'utiliser
- l'agriculteur se voit attribuer une prairie pour y faire paître son bétail et récolter les fruits des arbres qui s'y trouvent
Autres exemples tirés de la pratique judiciaire:
- L'exploitation d'un commerce, même avec son inventaire, d'un hôtel ou d'un motel, d'un salon de jeux avec débit d'alcool, d'un dancing, d'un bureau, d'un magasin, d'une pharmacie, d'une droguerie, d'un théâtre ou d'un cinéma, d'une boulangerie, d'une boucherie et d'un atelier a été considérée comme un contrat de location.
- En revanche, le bail à ferme a été admis lorsque les locaux ou les bâtiments sont cédés à une entreprise qui y existe déjà, à une entreprise avec ses relations commerciales (et donc notamment les relations contractuelles obligatoires).
Distinction avec le prêt à usage
En concluant un contrat de location, le locataire est tenu de verser un loyer pour la mise à disposition de l'usage. C'est sur ce point du caractère onéreux que le contrat de bail se distingue du prêt à usage, art. 305 ss. CO.
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