Forme du bail à loyer: Pour les choses mobilières et immobilières
Équipe de rédaction de WEKA
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Pour qu’un contrat de bail soit conclu, il suffit que les parties aient manifesté leur volonté quant aux points essentiels de ce contrat au sens de l’article 1 CO. On parle alors d’un contrat consensuel.
Cette liberté juridique de forme lors de la conclusion d’un contrat de bail ne doit pas faire oublier qu’il arrive fréquemment que les parties se réservent la conclusion d’un contrat de bail écrit, impliquant l’exigence de la signature des deux parties conformément à l’article 16 alinéa 2 CO en relation avec l’article 13, alinéa 1 CO. Il s’y ajoute la présomption légale de l’article 16, alinéa 1 CO, selon laquelle le contenu du contrat de bail en question ne devient valable qu’à la condition que la forme que se sont réservées les parties soit accomplie. Cette présomption de la loi est cependant réfutable, tel est le cas lorsque les parties envisagent de s’engager l’une par rapport à l’autre indépendamment de l’observation de la forme convenue. On peut par exemple considérer que les parties se sont valablement engagées lorsque la cession de l’usage par le bailleur a déjà eu lieu avant l’établissement du contrat selon la forme convenue.
Il existe divers modèles de contrats et de conditions générales de location qui rendent l’exécution du contrat plus facile. Ce sont des associations actives dans le domaine des locations qui les publient, par exemple les associations cantonales des propriétaires fonciers.
Bien qu’en principe la location d’un bien-fonds ne soit pas soumise à des exigences de forme, la forme du bail à loyer écrite est tout de même exigée lorsque les parties entendent demander l’inscription d’une annotation au Registre foncier (art. 261b CO); la forme écrite ne concerne cependant que l’accord portant sur l’annotation (en tant que preuve de l’accord) (voir Higi, Zürcher Kommentar, N° 42 ad art. 253 CO). Une telle annotation oblige tout nouveau propriétaire à laisser au locataire l’usage de l’immeuble en conformité du bail (art. 261b al. 2 CO).
En pratique, les conservateurs du Registre foncier exigent une demande d’annotation distincte, signée (en original) par le bailleur, ou des pouvoirs particuliers du locataire pour l’inscription au Registre foncier (autorisation d’annotation). Lorsque le bailleur entend exercer certains droits formateurs, tels par exemple la résiliation du contrat ou l’augmentation du loyer, la forme écrite sur une formule particulière est également requise ; lorsque le locataire résilie le contrat, la forme écrite simple suffit.
Il convient encore de relever qu’après la conclusion du contrat de bail, l’exercice de différents droits, par exemple la résiliation du contrat par le bailleur ou l’augmentation du loyer, nécessite la forme écrite, et même l’utilisation d’un formulaire officiel.
En outre, conformément à l’article 270, alinéa 2 CO, les cantons peuvent également prescrire l’usage de la formule officielle pour la conclusion de tout nouveau bail, en cas de pénurie de logements.
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