Fin du bail: Comment mettre fin au contrat ?

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• contrat novateur: il est possible que les parties au contrat de bail conviennent ensemble d’un contrat, appelé contrat novateur, ou parfois actus contrarius. Ce qui est particulier, avec le contrat novateur, c’est que les conditions de résiliation et les dispositions légales en matière de protection contre la résiliation du bail, qui sont exclusivement liées à une résiliation, ne sont pas applicables. Il est possible, non seulement d’annuler l’entier du contrat de bail, mais également de ne l’annuler que partiellement; dans ce dernier cas, on parlera de contrat modificateur. L’exemple typique d’un contrat modificateur est par exemple l’acceptation d’une résiliation anticipée en cas de contrat de bail de longue durée;
• impossibilité objective: l’impossibilité objective pour le bailleur de remplir après coup ses obligations implique l’annulation du bail; tel sera, par exemple, le cas de la destruction involontaire de l’objet du bail par un incendie, par un événement naturel ou par le précédent locataire;
• restitution anticipée: selon les règles du nouveau droit du bail (art. 264 CO), la restitution anticipée par le locataire de l’entier de l’objet du bail équivaut, quant à ses effets matériels, à un motif d’annulation extraordinaire du bail. Lorsque le locataire propose au bailleur un locataire de remplacement convenable, il sera libéré de ses obligations contractuelles à partir du moment où le locataire de remplacement devient partie au bail à sa place, ou à partir du moment où il aurait pu le devenir;
• changement de parties: en cas de changement de l’une des parties au contrat de bail, la partie qui quitte le contrat de bail perd tous les droits qui en découlent; en même temps, toutes ses obligations contractuelles prennent fin. Ainsi, le changement de parties n’a pas pour effet la dissolution du contrat de bail en tant qu’entité, mais il équivaut en tout cas pour l’une des parties à une annulation juridique.

Résiliation

Fin du bail par résiliation

La fin d’un contrat de bail présuppose que l’une des parties fasse unilatéralement une déclaration de volonté, appelée résiliation. La résiliation est un acte juridique formateur qui a pour effet de supprimer des droits; cet acte comporte une déclaration de volonté soumise à réception. Comme la résiliation implique directement la dissolution du contrat de bail, elle doit exprimer de manière non équivoque la volonté de la partie émettrice; elle doit également se présenter sans réserve et sans condition. A ces conditions, la résiliation déploie ses effets juridiques à partir du moment où elle entre dans le cercle d’influence du destinataire.

Dans ce cadre, il n’est pas nécessaire que la résiliation soit personnellement reçue par son destinataire, ni même que ce dernier en ait personnellement pris connaissance. En cas de changement de domicile, il incombe toutefois à la partie qui a changé de domicile de veiller à ce que les communications de l’autre partie puissent lui parvenir. Si elle omet d’annoncer son déménagement, son ancienne adresse continuera à être considérée comme l’adresse déterminante pour son cocontractant, tant que ce dernier n’aura pas eu connaissance de la nouvelle adresse.

En pratique, il est conseillé de toujours envoyer les résiliations par lettre recommandée, ou de choisir la variante de la remise personnelle en faisant attester la réception par une signature. L’envoi par lettre signature est réputé reçu le premier jour où l’envoi pouvait être retiré à la poste.

Dans le même ordre d’idée, il faut relever qu’une fois notifiée, une résiliation ne peut être ni révoquée, ni retirée. Les effets de la résiliation pourront entrer en vigueur soit dès que la résiliation est parvenue à son destinataire, soit à l’échéance du délai prévu par les parties dans le contrat ou du délai de résiliation prévu par la loi.

Les délais de résiliation désignent donc le délai qui doit s’écouler entre la réception de la résiliation par le destinataire jusqu’à l’entrée en vigueur de la dissolution du contrat, soit selon la volonté des parties, soit d’après les règles prévues par le législateur (voir art. 266b et art. 257d, al. 2 CO).