Droits du locataire: Que faire en cas de défauts du bail?

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Droit de résilier le contrat, article 258 CO

Selon l’article 258 CO, si le bailleur délivre la chose avec des défauts qui excluent ou entravent considérablement l’usage pour lequel elle a été louée, le locataire peut, à côté de la suppression de défauts, invoquer les articles 107 à 109 CO ; cette alternative à la suppression des défauts peut abooutir à la résiliation du contrat par le locataire. Il ne ressort pas clairement du texte légal que le locataire doit dans une première étape fixer un délai convenable au bailleur pour supprimer les défauts, que ceux-ci soient apparus dès le début du bail, ou seulement après coup – étant par ailleurs entendu qu’il ne s’agit pas de défauts dont le locataire doit répondre. Lorsque le délai s’écoule sans que le bailleur n’ait remédié aux défauts, le locataire qui n’est pas encore entré en jouissance de l’objet du bail peut alors immédiatement résilier le contrat de bail, en déclarant qu’il s’en départit. En outre, lorsqu’une faute est imputable au bailleur, le locataire peut également exiger le remboursement de des dommages et intérêts dits négatifs.

Droit à une réduction de loyer en cas de location de choses mobilières, article 259d CO

La troisième possibilité en cas de défaut consiste, pour le locataire d’une chose mobilière, à exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut, conformément à l’article 259d CO. Par mesure de sécurité, le locataire doit faire constater par le juge le montant de la réduction de loyer.

En cas de location de biens meubles, le loyer peut en tout cas être retenu conformément à l’article 82 CO jusqu’à ce qu’il ait été donné suite à la prétention en réparation des défauts; ce moyen de pression à l’égard du bailleur est en tous les cas permis sans restriction.

Droit de consigner le loyer en cas de location de biens immobiliers, articles 259g et suivants CO

Selon l’article 259g, alinéa 1 CO, le locataire peut consigner le loyer à deux conditions : tout d’abord, il doit fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable pour réparer le défaut; ensuite, le locataire doit lui signifier qu’à défaut de réparation dans ce délai, il consignera les loyers.

Seuls les prochains loyers échus peuvent être consignés. Conformément à l’article 259g, alinéa 2 CO, les loyers ainsi consignés sont réputés payés. Selon l’article 259h CO, les loyers consignés sont acquis au bailleur si le locataire ne fait pas valoir, dans les 30 jours qui suivent l’échéance du premier loyer consigné, ses prétentions contre le bailleur auprès de l’autorité de conciliation. A moins qu’elle ne soit parvenue à amener les parties à un accord, l’autorité de conciliation rend une décision quant aux prétentions des parties ; la partie qui succombe peut alors saisir le juge dans les 30 jours, à défaut de quoi la décision de l’autorité de conciliation devient définitive.