Contrats de durée déterminée conclus «en chaîne»: Abus de droit?
Contrats de durée déterminée conclus «en chaîne»
Dans un arrêt qui a fait couler beaucoup d’encre (ATF 139 III 145), le Tribunal fédéral retient qu’il est en principe licite d’enchaîner des baux de durée déterminée, sous réserve d’une fraude à la loi.
Enchaîner plusieurs contrats de bail à durée déterminée place pourtant le locataire dans une situation nettement plus défavorable que si un contrat de durée indéterminée avait été conclu.
La différence principale réside dans la possibilité d’annuler un congé abusif, ce qui est possible uniquement si le contrat est de durée indéterminée. Le contrat de durée déterminée prend fin quant à lui simplement par l’écoulement du temps, le refus abusif d’en proposer un nouveau n’étant pas punissable. Les titulaires de baux à durée déterminée seront donc naturellement peu enclins à affronter leurs bailleurs.
Le fait de conclure des contrats de durée déterminée en chaîne est conforme au droit, sous réserve de la fraude à la loi. Commet une telle fraude le bailleur qui, en soi, à l’intention de s’engager pour une durée indéfinie mais opte pour des contrats de durée déterminée répétés, afin de faire obstacle aux dispositions impératives du droit du bail conférant des droits au locataire, tels que les règles contre les loyers abusifs ou les congés abusifs.
Il appartient au locataire d’établir l’existence d’une telle fraude.
Dans un arrêt plus récent, le Tribunal fédéral a précisé que si le locataire expose de manière détaillée en procédure en quoi consisterait la fraude à la loi commise par le bailleur, le juge peut se contenter d’une vraisemblance prépondérante. Le juge doit dès lors inviter le bailleur à collaborer à la preuve en exposant pour quelles raisons – qu’il ne connaît à priori que lui-même – il a opté pour la conclusion de baux de durée déterminée
Un défaut de motif plausible peut, dans le cadre d’une appréciation d’ensemble de tous les éléments pertinents, dont notamment la pénurie de logements et une pratique systématique du bailleur, conduire à l’admission d’une fraude à la loi (Arrêt du Tribunal fédéral 4A_598/2018, c. 4.2.3).
La preuve stricte de la fraude à la loi étant très difficile à apporter par le locataire, la vraisemblance prépondérante vient donc alléger la difficulté du locataire d’apporter la preuve de la fraude à la loi commise par le bailleur.
Si la fraude à la loi est admise, le bail doit être requalifié en contrat à durée indéterminée.
