Bail à loyer: Principes juridiques
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Objet du contrat de bail à loyer
Seules des choses mobilières ou immobilières peuvent faire l’objet d’un contrat de bail à loyer; le bail peut être conclu pour une durée déterminée ou pour une durée indéterminée.
En d’autres termes, on qualifie de bail à loyer une relation contractuelle qui a pour objet la cession de l’usage d’une chose, pour une certaine durée, à titre onéreux.
L’individualisation de l’objet de la location n’est certes pas obligatoire en tant que premier point essentiel du contrat mais, dans la pratique – surtout dans le cadre des locations immobilières – elle est de règle et recommandée.
Dans le domaine des locations mobilières, l’usage veut que l’objet de la location ne soit défini que d’après son genre. Ainsi, par exemple, on convient de la cession de l’usage d’un véhicule d’une marque et d’un type particuliers, sans que, suivant la volonté des parties, la couleur ni l’année de fabrication ne jouent un rôle.
Les parties au contrat sont, d’une part le bailleur dont l’obligation principale est de céder l’usage de l’objet du bail, et d’autre part le locataire dont l’obligation principale est de payer le loyer. Le locataire acquiert le droit à ce que l’usage de l’objet du bail lui soit cédé, en vertu d’une convention bilatérale.
Forme du bail à loyer
Mise à part la location d’un navire suisse soumise à la forme écrite conformément à l’article 90 alinéa 2 de la Loi fédérale sur la navigation maritime sous pavillon suisse, la conclusion d’un contrat de bail, même dans le cas de choses immobilières, n’est pas subordonnée à l’observation d’une forme particulière. Elle suit les règles générales des articles 1 ss CO.
Pour qu’un contrat de bail soit conclu, il suffit que les parties aient manifesté leur volonté quant aux points essentiels de ce contrat au sens de l’article 1 CO. On parle alors d’un contrat consensuel.
Cette liberté juridique de forme lors de la conclusion d’un contrat de bail ne doit pas faire oublier qu’il arrive fréquemment que les parties se réservent la conclusion d’un contrat de bail écrit, impliquant l’exigence de la signature des deux parties conformément à l’article 16 alinéa 2 CO en relation avec l’article 13, alinéa 1 CO. Il convient encore de relever qu’après la conclusion du contrat de bail, l’exercice de différents droits, par exemple la résiliation du contrat par le bailleur ou l’augmentation du loyer, nécessite la forme écrite, et même un formulaire officiel.
Durée du contrat de bail
Conformément à l’article 255 CO, un contrat de bail peut être conclu pour une durée indéterminée, ou bien dès le départ être prévu pour une durée déterminée.
Selon la loi (art. 255, al. 2 CO), un contrat est de durée déterminée lorsqu’il doit prendre fin, sans congé, à l’expiration de la durée convenue. La définition légale du contrat de bail de durée déterminée contient donc trois éléments essentiels, soit :
- on doit être en présence d’un contrat;
- ce contrat doit porter sur la durée (déterminée) du contrat de bail (“expiration” de la durée convenue);
- le contrat doit exprimer la volonté des parties de mettre fin au contrat de bail à un moment déterminé, chacune des deux parties renonçant par ailleurs à donner le congé.
Obligations du bailleur
Délivrer la chose pour l'usage convenu (article 256 CO)
Le bailleur doit laisser ou procurer au locataire l'usage d'une chose, à la date et pour la durée convenue dans le bail.
Obligation du bailleur d'entretenir la chose louée (article 256, alinéa 1 CO)
Le locataire a le droit de ne pas être entravé dans l’usage qu’il fait de la chose louée, et celle-ci doit être dans un état approprié à l’usage convenu; tout cela indique que le bailleur est légalement tenu d’entretenir la chose louée.
Obligations du locataire
Schématiquement, les obligations du locataire peuvent être réparties selon les thèmes suivants:
- paiement du loyer et des charges (art. 257 à 257 d CO);
- obligation de fournir des sûretés (art. 257 e CO);
- obligations d’user de la chose avec soin et diligence, d’aviser le bailleur en cas de défauts et de tolérer les réparations et inspections de la chose louée (art. 257 f 257 h CO);
- obligation de réparer les défauts de moindre importance (art. 259 CO).
